Αντικειμενικές αξίες: Αναπροσαρμογές μελετά το ΥΠΕΘΟΟ – Ρυθμιστής των εξελίξεων οι εκλογές

Την «καυτή πατάτα» των αντικειμενικών αξιών ακινήτων καλείται, μετά από μια πενταετία αδράνειας, να πιάσει η κυβέρνηση στο πλαίσιο των κυβερνητικών δεσμεύσεων για «σύγκρουση» με τις στρεβλώσεις της αγοράς, που εκτοξεύουν το κόστος κατοικίας.

Το μεγάλο «παζλ» της φορολογίας ακινήτων επιχειρεί ήδη να λύσει το οικονομικό επιτελείο, προκειμένου να δώσει πρόγευση των μέτρων ενδεχομένως και στη ΔΕΘ, καθώς οι αποφάσεις που μελετώνται για το 2027 θα κρίνουν την πορεία της αγοράς ακινήτων, επηρεάζοντας εκατομμύρια ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές.

Βέβαια, πρόκειται για ζήτημα το οποίο θα εξεταστεί και υπό το πρίσμα των επερχόμενων εκλογών, δεδομένου ότι ανάλογα με την απόφαση που θα λάβει η κυβέρνηση θα υπάρξουν θετικές ή αρνητικές προεκλογικές παρενέργειες. Υπό την έννοια αυτή δεν αποκλείεται το ζήτημα των αντικειμενικών αξιών να μην αποτελέσει τελικά προτεραιότητα του αρμόδιου υπουργείου, όπως πιθανώς και της σημερινής κυβέρνησης.

Πάντως, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η τύχη του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, η εφαρμογή του φόρου υπεραξίας και οι αλλαγές στους φόρους μεταβίβασης συνθέτουν ήδη ένα σύνθετο πακέτο παρεμβάσεων που αναμένεται να διαμορφώσει το νέο τοπίο από το επόμενο έτος. Σε κάθε περίπτωση το ΥΠΕΘΟΟ επιδιώκει να αποφύγει οποιαδήποτε απόφαση θα μπορούσε να προκαλέσει νέο κύμα αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων ή πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις για τα νοικοκυριά, σε προεκλογική μάλιστα περίοδο.

Για τον λόγο αυτό, μέχρι σήμερα πρέπει να υπογραμμιστεί ότι η βασική κατεύθυνση παραμένει η διατήρηση των αντικειμενικών αξιών στα σημερινά επίπεδα και το 2027, παρά το γεγονός ότι σε πολλές περιοχές της χώρας η απόσταση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών έχει διευρυνθεί σημαντικά. Η τελευταία γενικευμένη αναπροσαρμογή πραγματοποιήθηκε το 2021, με εφαρμογή στις αρχές του 2022, και έκτοτε η αγορά κατοικίας κινήθηκε με πολύ ταχύτερους ρυθμούς από το φορολογικό σύστημα.

Δεν είναι τυχαίο ότι σε πολλές περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, οι εμπορικές αξίες έχουν αυξηθεί κατά δεκάδες ποσοστιαίες μονάδες, ενώ οι αντικειμενικές παρέμειναν αμετάβλητες. Η εν λόγω εξέλιξη δημιούργησε σημαντικές στρεβλώσεις, αλλά ταυτόχρονα λειτούργησε και ως «ανάχωμα» στην αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης των ιδιοκτητών. Όσον αφορά τις κινήσεις του οικονομικού επιτελείου το 2027, θα πρέπει να αναφερθεί ότι στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών εξετάζονται ήδη όλα τα «σενάρια», με βασικότερο αυτό που προβλέπει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών σε όσες περιοχές η απόκλιση από τις πραγματικές τιμές της αγοράς θεωρείται πλέον υπερβολική.

Αντισταθμιστικά μέτρα

Επισημαίνεται ότι η κυβέρνηση γνωρίζει πολύ καλά ότι μια απότομη αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα είχε άμεσες συνέπειες σε περισσότερους από είκοσι φόρους και τέλη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία, καθώς θα επηρεαστούν άμεσα ο φόρος μεταβίβασης, οι γονικές παροχές, οι δωρεές, οι κληρονομιές, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα τέλη μεταγραφής, τα τεκμήρια διαβίωσης, αλλά και μια σειρά δημοτικών φόρων. Για τον λόγο αυτό, άλλωστε, εξετάζεται ένα συνολικό πακέτο αντισταθμιστικών μέτρων, ώστε η ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών να μη μεταφραστεί αυτομάτως σε υψηλότερους φόρους. Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η συζήτηση για την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες οικοδομές, με δεδομένο ότι η ισχύουσα αναστολή λήγει στο τέλος του 2026, ωστόσο κυβερνητικές πηγές αφήνουν ανοιχτό το ενδεχόμενο και νέας παράτασης, καθώς η επαναφορά του φόρου θα αύξανε σημαντικά το κόστος αγοράς νέων κατοικιών σε μια περίοδο που το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει ιδιαίτερα έντονο.

Ανάλογη είναι η εικόνα και για τον φόρο υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ο οποίος μπορεί να λήγει επίσης στο τέλος του 2026, όμως ήδη πληθαίνουν οι εισηγήσεις για νέα παράταση. Η αγορά ακινήτων, άλλωστε, θεωρεί ότι η επαναφορά του φόρου θα λειτουργούσε αποτρεπτικά στις συναλλαγές και θα περιόριζε την κινητικότητα της αγοράς σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα εξακολουθεί να αποτελεί βασικό μοχλό ανάπτυξης.

Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται η αναμόρφωση και του φόρου μεταβίβασης, καθώς στελέχη της αγοράς εκτιμούν ότι εφόσον προχωρήσει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, θα χρειαστούν διορθωτικές κινήσεις στους συντελεστές ή στα αφορολόγητα όρια, ώστε να αποφευχθούν υπέρμετρες επιβαρύνσεις.

Επέκταση του συστήματος προσδιορισμού

Ενεργό παραμένει το ζήτημα με τις εκατοντάδες περιοχές που εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος ή εμφανίζουν σημαντικές αστοχίες στις ισχύουσες τιμές ζώνης. Το ΥΠΕΘΟΟ συνεχίζει την προσπάθεια επέκτασης του αντικειμενικού προσδιορισμού σε όλη τη χώρα, με στόχο την εξάλειψη στρεβλώσεων που οδηγούν σήμερα σε διαφορετική φορολογική μεταχείριση ακινήτων με παρόμοια εμπορική αξία. Ταυτόχρονα δε εξετάζονται και οι διορθώσεις σε περιοχές όπου δήμοι είχαν υποβάλει τεκμηριωμένες ενστάσεις για τις τιμές ζώνης. Αν και αρκετές προσφυγές είχαν γίνει δεκτές σε πρώτο στάδιο, η συνολική διαδικασία αναθεώρησης μετατέθηκε χρονικά, γεγονός που σημαίνει ότι οι τελικές αποφάσεις αναμένεται να συνδυαστούν με τη συνολική μεταρρύθμιση του 2027.

Οι αποφάσεις αυτές αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία λόγω της συνεχιζόμενης ανόδου των εμπορικών τιμών, αφού η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, η αυξημένη ζήτηση για αγορά, η ανάπτυξη του τουρισμού και οι επενδύσεις σε ακίνητα διατηρούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές. Αυτό σημαίνει ότι οποιαδήποτε φορολογική μεταβολή θα επηρεάσει άμεσα τόσο την πλευρά της ζήτησης όσο και την πλευρά της προσφοράς.

Η αγορά, άλλωστε, ζητά κυρίως σταθερότητα, αφού μεσίτες, κατασκευαστές και συμβολαιογράφοι επισημαίνουν ότι οι συνεχείς αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο δημιουργούν αβεβαιότητα και αναβάλλουν επενδυτικές αποφάσεις. Αντίθετα, ένα σταθερό πλαίσιο με σταδιακές προσαρμογές θεωρείται ότι θα επιτρέψει στην αγορά να προσαρμοστεί χωρίς έντονους κραδασμούς. Σε κάθε περίπτωση μέχρι στιγμής δεν έχει ληφθεί οριστική απόφαση για το εύρος και τον χρόνο εφαρμογής των αλλαγών, ενώ το «πράσινο φως» σε όλες τις αποφάσεις θα πρέπει να ανάψει πρώτα το Μέγαρο Μαξίμου, έχοντας στον ορίζοντα και τις εκλογές.