Γερμανία: Θα επιδεινωθεί η στεγαστική κρίση

Επιχειρηματικές ενώσεις από τους τομείς των κατασκευών και των ακινήτων, καθώς και ακαδημαϊκοί, προειδοποιούν τη γερμανική κυβέρνηση για μια επιδείνωση της κρίσης στην αγορά κατοικίας, καθώς το κόστος κατασκευής ξεφεύγει πλέον από τον έλεγχο. “Η Γερμανία κατασκευάζει πολύ ακριβά”, δήλωσε ο Ντίτμαρ Βάλμπεργκ, επικεφαλής του ερευνητικού ινστιτούτου Arge με έδρα το Κίελο.

Στις μεγάλες πόλεις, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο νεόδμητης οικοδομής είναι 4.630 ευρώ και ακόμη και 5.400 ευρώ συμπεριλαμβανομένου του κόστους γης. “Αυτό είναι πολύ ακριβό για τα μεσαία εισοδήματα”, δήλωσε ο Βάλμπεργκ. Στα τέλη του 2025 εισήχθη μια νέα νομοθεσία σε μια προσπάθεια επιτάχυνσης των διαδικασιών σχεδιασμού και έγκρισης. Το 2025, εκδόθηκαν 10% περισσότερες άδειες οικοδομής από ό,τι το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, ο σύνδεσμος ακινήτων GdW αναμένει μετά τις τελευταίες εξελίξεις μείωση των ολοκληρώσεων κατασκευής φέτος σε μόλις 200.000 διαμερίσματα, ενώ χρειάζονται τουλάχιστον 300.000 νέες μονάδες ετησίως για να καλυφθεί η ζήτηση.

Η κυβέρνηση συνασπισμού των Χριστιανοδημοκρατών και της Χριστιανοκοινωνικής Ένωσης (CDU/CSU) και των Σοσιαλδημοκρατών (SPD) αύξησε τον προϋπολογισμό του Υπουργείου Κατασκευών για το 2026 στα 7,6 δισεκατομμύρια ευρώ.

Το “turbo κατασκευών” δεν πήρε μπρος

Όταν ανέλαβε τα καθήκοντά της πέρυσι, η υπουργός Κατασκευών και Στέγασης Βερένα Χούμπερτς παρουσίασε ένα σχέδιο για την αντιμετώπιση της έλλειψης οικονομικά προσιτών κατοικιών. Σε μια χώρα όπου μπορεί να χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να ληφθεί έγκριση για ένα αναπτυξιακό έργο από ό,τι για να κατασκευαστεί στην πραγματικότητα, η Χούμπερτς δήλωσε ότι ήθελε να δώσει στις τοπικές αρχές ένα “μπλοκμπάστερ” για να παρακάμψουν τους λαβυρινθώδεις νόμους πολεοδομίας.

Αυτό το εργαλείο, με την ένδειξη “Bau-Turbo” (turbo κατασκευών), είναι μια νέα παράγραφος (§ 246e) στον Γερμανικό Κώδικα Δόμησης. Η νομοθεσία ψηφίστηκε τον Οκτώβριο, επιτρέποντας στους δήμους να εγκρίνουν έργα κατασκευής, αλλαγής χρήσης και ανακαίνισης που αποκλίνουν από τις διατάξεις του Κώδικα Δόμησης, εάν αυτά τα έργα αφορούν την κατασκευή νέων κτηρίων κατοικιών. Οι αιτήσεις πολεοδομίας εγκρίνονται πλέον αυτόματα μετά από δύο μήνες, εκτός εάν ασκηθεί βέτο από τον δήμο.

Ο Ματίας Γκύντερ, επικεφαλής του Ινστιτούτου Pestel, το οποίο ερευνά τομείς όπως η οικονομία και η στέγαση για τον δημόσιο και τον ιδιωτικό τομέα, δήλωσε στην DW ότι η νέα νομοθεσία ήταν “πολύς αέρας” που “δεν θα επιτύχει τίποτα βραχυπρόθεσμα”. Σύμφωνα με το Ομοσπονδιακό Ινστιτούτο Έρευνας για τις Κατασκευές και την Χωροταξική Ανάπτυξη (BBSR), η Γερμανία θα χρειάζεται περίπου 320.000 νέες κατοικίες κάθε χρόνο μέχρι το 2030. Για να συμβεί αυτό θα απαιτηθεί δημόσια χρηματοδότηση για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, επιδοτούμενα διαμερίσματα για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος, έργα για φιλικές προς το κλίμα κατασκευές, μετατροπή εμπορικών περιοχών σε οικιστικές περιοχές και προώθηση της ιδιοκτησίας κατοικίας για νέες οικογένειες.

Σχέδια για απλούστερη κατασκευή κατοικιών

Η νέα νομοθεσία είχε ως στόχο την επιτάχυνση των διαδικασιών σχεδιασμού και έγκρισης. Τώρα, οι ενώσεις του κλάδου τονίζουν για άλλη μια φορά ότι η κυβέρνηση πρέπει να επικεντρώσει την πολιτική χρηματοδότησής της στη “βασική τυποποιημένη κατασκευή κατοικιών”.

Το κλειδί, σύμφωνα με τον Βάλμπεργκ, βρίσκεται στην απλούστερη κατασκευή. Η γερμανική κυβέρνηση σχεδιάζει μια μεταρρύθμιση των προτύπων δόμησης. Ο “τύπος κτηρίου Ε”, με το E να σημαίνει απλό (Einfach), παρουσιάστηκε τον Νοέμβριο, αλλά εξακολουθεί να αναμένει την έγκριση του υπουργικού συμβουλίου. Αυτός ο τύπος κτηρίου έχει ως στόχο να απαλλαγεί από δαπανηρά επιπλέον έξοδα και τεχνολογίες εντατικής συντήρησης, καθώς και από υπόγειους χώρους στάθμευσης.

Ο Τιμ-Όλιβερ Μίλερ, διευθύνων σύμβουλος της Ομοσπονδιακής Ένωσης Γερμανικής Κατασκευαστικής Βιομηχανίας (HDB), δήλωσε ότι ένα “μείγμα κρίσεων” έχει πλήξει τη γερμανική κατασκευαστική βιομηχανία. Αναφέρει την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, την αύξηση των τιμών ενέργειας, το αυξημένο κόστος υλικών όπως το σκυρόδεμα και ο χάλυβας, τον πληθωρισμό και την αύξηση των επιτοκίων από κάτω από το 1% στο 3% με 4%. Τώρα έρχεται και η νέα εκτόξευση των τιμών της ενέργειας. Οι οικοδομικοί κανονισμοί ποικίλλουν μεταξύ των 16 κρατιδίων της Γερμανίας και μεταξύ των δήμων, με αποτέλεσμα ένα συνεχώς αυξανόμενο συνονθύλευμα κανόνων που διέπουν τα πάντα, από τον αριθμό των ηλεκτρικών πριζών ανά δωμάτιο μέχρι το σχήμα και το χρώμα των στεγών.

Περιβαλλοντικές ανησυχίες

Οι περιβαλλοντολόγοι έχουν εκφράσει ανησυχία για τη χαλάρωση των πολεοδομικών κανονισμών, επειδή φοβούνται ότι θα κτιστούν χώροι πρασίνου, καθώς τα νέα κατασκευαστικά έργα θα εγκρίνονται με λιγότερο χρόνο για τους κατοίκους της περιοχής να αντιταχθούν. “Μόνο με χώρους πρασίνου μπορούμε να αντιμετωπίσουμε τα κύματα καύσωνα. Επειδή αυτοί οι χώροι πρασίνου παρέχουν ενεργή ψύξη”, δήλωσε ο Στέφαν Πέτσολντ από τον οργανισμό προστασίας της φύσης NABU στον γερμανικό δημόσιο ραδιοτηλεοπτικό φορέα ARD.

Η απελπιστική έλλειψη κατοικιών είναι ένας από τους κύριους λόγους για τους οποίους τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στις μεγάλες γερμανικές πόλεις,. Περισσότερο από το ήμισυ του πληθυσμού της Γερμανίας ζει σε ενοικιαζόμενα καταλύματα, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Κενά στους νόμους

Ενώ η Γερμανία έχει μερικούς από τους ισχυρότερους νόμους προστασίας των ενοικιαστών στον κόσμο, οι ειδικοί τονίζουν ότι αυτοί οι νόμοι χρησιμεύουν για την προστασία των υφιστάμενων ενοικιαστών και λειτουργούν εναντίον εκείνων που θέλουν ή πρέπει να μετακομίσουν, ιδιαίτερα των νέων και των μεγάλων οικογενειών. “Το πρόβλημα παραμένει το ίδιο: υπάρχουν πολύ λίγα σπίτια για να καλύψουν τη ζήτηση”, λένε στην DW.