Την επίσπευση ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου με σύμπτυξη των διαδικασιών κτηματογράφησης επιδιώκει το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης με τις νέες ρυθμίσεις που κατέθεσε βράδυ Παρασκευής στη Βουλή.
Παράλληλα επιχειρείται η απλοποίηση και συντόμευση των διαδικασιών διόρθωσης λαθών στα στοιχεία των ακινήτων.
Από την πλευρά των πολιτών το ενδιαφέρον για το νομοσχέδιο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης» είναι μεγάλο όπως φαίνεται και από τα σχόλια στη δημόσια διαβούλευση που προηγήθηκε.
Ειδικότερα, ο πρώτος βασικός στόχος είναι η ολοκλήρωση των διαδικασιών κτηματογράφησης και η ένταξη όλων των περιοχών σε λειτουργούν Κτηματολόγιο, ώστε να υφίσταται ένα ενιαίο και ψηφιακό σύστημα αποτύπωσης των ακίνητων στην ελληνική Επικράτεια, εντός του 2025.
Προκειμένου να επιτευχθεί αυτός ο στόχος, ο φορέας του Κτηματολογίου, Ελληνικό Κτηματολόγιο, δύναται να αιτείται από τους μελετητές – αναδόχους της κτηματογράφησης τη σύνταξη κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, προκειμένου να αναρτηθούν στη βάση δεδομένων του, χωρίς να έχει διενεργηθεί η ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων, ή χωρίς να έχει ξεκινήσει η διαδικασία δημοσιοποίησης των εκθέσεων επί των αιτήσεων διόρθωσης τυχόν λαθών.
Είναι προφανές ότι το αρμόδιο υπουργείο δεν επιθυμεί να παραταθεί η εκκρεμότητα λειτουργίας Κτηματολογίου για το σύνολο (ή σχεδόν το σύνολο) της χώρας. Θεμιτό υπό την έννοια ότι έχουν διατεθεί σημαντικά κονδύλια από το 1995 (πρώτος νόμος για την κατάρτιση του Κτηματολογίου) και μέχρι σήμερα και μια ακόμα παράταση θα έχει πολλαπλές συνέπειες, μεταξύ άλλων, στην εικόνα της χώρας ως προς το επενδυτικό προφίλ της.
Ποιος είναι ο αντίλογος
Ωστόσο υπάρχει και αντίλογος. Όπως σημειώνεται σχετικά από όσους αντιμετωπίζουν κριτικά την επίσπευση της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου με το εν λόγω νομοσχέδιο, ένας τεράστιος όγκος εργασίας και εκκρεμοτήτων από τις μη ολοκληρωμένες διαδικασίες κτηματογράφησης θα μεταφερθεί στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο, το οποίο ήδη αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα έλλειψης προσωπικού, καθυστερήσεων στην εκτέλεση των αρμοδιοτήτων του και εκσυγχρονισμού των συστημάτων πληροφορικής.
Την ίδια στιγμή βάσει εκτιμήσεων εκκρεμεί η έκδοση περίπου 350.000 – 400.000 αποφάσεων επί αντιρρήσεων κατά των δασικών χαρτών καθώς και αρκετές δεκάδες χιλιάδες αιτήματα διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων.
Ως απάντηση στον αντίλογο προβάλλεται η εκτίμηση πως αν συνεχιστεί η κατάρτιση του Κτηματολογίου, χωρίς τις επιχειρούμενες παρεμβάσεις, το Κτηματολόγιο θα ολοκληρωθεί το 2027 καθώς και ότι η λύση που προτείνεται – οι αντιρρήσεις και οι διορθώσεις να γίνονται σε καθεστώς Κτηματολογίου – απεγκλωβίζει τη συντριπτική πλειοψηφία των ορθών καταγραφών περιουσιακών στοιχείων των πολιτών.
Ταυτόχρονα τονίζεται η προσπάθεια συντόμευσης και απλούστευσης των διαδικασιών διόρθωσης των λαθών και διευκόλυνσης των μεταβιβάσεων ακινήτων, με την ψηφιοποίηση και άλλες σημειακές παρεμβάσεις που αποτελούν τον δεύτερο στόχο του νομοσχεδίου.
Οι βασικές ρυθμίσες
Μένει να φανεί στην πράξη πως θα λειτουργήσουν οι ρυθμίσεις αυτές, οι βασικότερες εκ των οποίων είναι:
- Παρέχεται η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων (επιφάνεια, περίγραμμα, χρήσεις) σε περιπτώσεις μικρών αποκλίσεων ανάμεσα στο συμβόλαιο και στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου όπως αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα και την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Για οικόπεδα εντός οικισμού η διαφορά ορίζεται στο συν – πλην 5% και στα εκτός σχεδίου συν – πλην 10%. Για οικόπεδα στα οποία έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, το ποσοστό ανεκτής απόκλισης είναι συν – πλην 2%. Η ρύθμιση αυτή θεωρήθηκε αναγκαία ώστε να προχωρήσουν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων που έχουν κολλήσει. Πρόκειται για πάγιο αίτημα της κτηματαγοράς που ικανοποιείται.
- Το Δημόσιο θα σταματήσει να διεκδικεί ιδιοκτησίες για τις οποίες υφίσταται απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη. Η διόρθωση θα γίνεται με αίτηση του ενδιαφερόμενου στον φορέα του Κτηματολογίου και δεν θα χρειάζεται η συνδρομή της Δικαιοσύνης.
- Δίνεται η δυνατότητα άρσης της ακυρότητας μεταβίβασης και της σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές, που έχουν πραγματοποιηθεί μέχρι την 1.5.2024, με μεταγενέστερη υπαγωγή των αυθαιρεσιών ή των πολεοδομικών παραβάσεων στις προτεινόμενες ρυθμίσεις με σχετική διόρθωση. Πρόκειται για ρύθμιση που προστέθηκε στο νομοσχέδιο μετά τη διαβούλευση (άρθρο 16).
- Επιχειρείται η απλοποίηση της διαδικασίας διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος μέσω: α) του καθορισμού του ελέγχου επί της αίτησης αποκλειστικά στη βάση της ύπαρξης του δημοσίου εγγράφου υπό προϋποθέσεις, χωρίς να εκτείνεται στην αξιολόγηση της περιγραφόμενης διαδοχής δικαιοπαρόχων ή των αναφερόμενων τίτλων κτήσης, έτσι ώστε ο δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος να μπορεί να ολοκληρώνει τη διόρθωση βάσει της διαδικασίας του προδήλου σφάλματος και β) της μη επίδοσης στο Ελληνικό Δημόσιο στην περίπτωση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών ή αν το ακίνητο βρίσκεται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή οικισμού, βάσει δημοσίου εγγράφου.
- Ορίζεται υποχρέωση υποβολής στη βάση δεδομένων του φορέα Ελληνικό Κτηματολόγιο των τοπογραφικών διαγραμμάτων επί αιτήματος χορήγησης οικοδομικών αδειών και προβλέπεται η λήψη του σχετικού Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος. Όπως αναφέρεται στην ανάλυση συνεπειών του νομοσχεδίου έτσι επιτυγχάνονται η επικαιροποίηση και ο εμπλουτισμός των βάσεων δεδομένων ώστε να υφίσταται ολοκληρωμένη ψηφιακή αποτύπωση και καταγραφή των σχετικών τοπογραφικών διαγραμμάτων.
- Εισάγεται η δυνατότητα ψηφιακής υποβολής εγγραπτέων πράξεων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο επί εικοσιτετράωρης βάσης. Η ημερομηνία ισχύος της ρύθμισης αυτής θα καθοριστεί στη συνέχεια.
- Δημιουργείται Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου σε συνεργασία με το ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος). Οι Πιστοποιημένοι Μηχανικοί, από την εγγραφή τους στο Μητρώο, αποκτούν δικαίωμα διενέργειας ελέγχου και λήψης απόφασης με δικαίωμα υπογραφής για τις χωρικές μεταβολές και τις διορθώσεις στα λάθη παλιών μελετών Κτηματογράφησης.
- Θεσπίζεται πάγια ρύθμιση για τη δυνατότητα οριστικοποίησης των προσυμφώνων μεταβίβασης ακινήτων που έχουν συνταχθεί έως και την 31η Αυγούστου 2004, χωρίς την προσκόμιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών και άνευ χρονικού περιορισμού, όπως ίσχυε μέχρι πρότινος. Με την ρύθμιση αυτή αντιμετωπίζονται με μόνιμο τρόπο τα ζητήματα που έχουν ανακύψει εξαιτίας του πλήθους των ανεκτέλεστων προσυμφώνων, ιδίως λόγω αδυναμίας σύμπραξης του πωλητή ή των καθολικών ή ειδικών διαδόχων αυτού.