Σε χαμηλά επίπεδα και πολύ μακριά από τη «χρυσή περίοδο» του 2006-2008 εξακολουθούν να κινούνται οι επενδύσεις στις κατοικίες, εντείνοντας τον προβληματισμό για την εξέλιξη του στεγαστικού προβλήματος.
Στο α’ εξάμηνο της φετινής χρονιάς η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε μείωση 8,3% στις επενδύσεις στις κατοικίες, σε σύγκριση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, οι οποίες εξακολουθούν να είναι μειωμένες πάνω από 82% συγκριτικά με το μακρινό πλέον 2007.
Οι περιορισμένες επενδύσεις στις κατοικίες λειτουργούν και ως εμπόδιο στην προσπάθεια μείωσης του λεγόμενου επενδυτικού κενού. Η συμμετοχή των επενδύσεων στην Ελλάδα στο ΑΕΠ παραμένει και στο α’ εξάμηνο του 2024 πολύ χαμηλότερη συγκριτικά με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, καθώς -παρά τα διαθέσιμα κεφάλαια από το Ταμείο Ανάκαμψης και το ΕΣΠΑ οι συνολικές επενδύσεις, όπως αποτυπώνονται στον «ακαθάριστο σχηματισμό παγίου κεφαλαίου», παραμένουν μειωμένες κατά περισσότερο από 45% συγκριτικά με το 2007.
Συγκριτικά μεγέθη
Το β’ τρίμηνο του 2024 ήταν το τρίτο διαδοχικό κατά το οποίο καταγράφηκε μείωση των επενδύσεων στις κατοικίες. Στο δ’ τρίμηνο του 2023 είχαμε περιορισμό της επενδυτικής δραστηριότητας από το 1,156 δισ. ευρώ που ήταν στο δ΄ τρίμηνο του 2022 στα 968 εκατ. ευρώ.
Στο α’ τρίμηνο του 2024 οι επενδύσεις περιορίστηκαν στα 948 εκατ. ευρώ από 1,075 δισ. ευρώ στο α’ τρίμηνο του 2023 και στο β’ τρίμηνο του 2024 είχαμε μείωση στο 1,018 δισ. ευρώ από 1,07 δισ. ευρώ στο β’ τρίμηνο του 2023. Σύγκριση με την αντίστοιχη προ κρίσης περίοδο δεν χωράει: αρκεί να σημειωθεί ότι στο φετινό α’ εξάμηνο αθροίστηκαν επενδύσεις 1,966 δισ. ευρώ έναντι 2,144 δισ. ευρώ πέρυσι (σ.σ.: έτσι προκύπτει και η μείωση του 8,33%), με το αντίστοιχο νούμερο του 2007 να διαμορφώνεται στα 10,949 δισ. ευρώ. Σε ποιους λόγους αποδίδεται αυτή η αδυναμία αύξησης των επενδύσεων στις κατοικίες, παρά τη δεδομένη ζήτηση που παρατηρείται, αλλά και την έλλειψη τουλάχιστον 200.000 κατοικιών με βάση τις σχετικές εκτιμήσεις;
- Έχουν αρχίσει και αποδίδουν οι περιορισμοί που έχει υιοθετήσει η κυβέρνηση για τη χορήγηση της Golden Visa. Η περίοδος κατά την οποία καταγράφεται μείωση στις επενδύσεις στην κατοικία ταυτίζεται χρονικά με την έναρξη επιβολής των περιορισμών, δηλαδή την αύξηση του ορίου ακόμη και στις 800.000 ευρώ σε δημοφιλείς περιοχές, κάτι που περιορίζει τον αριθμό των υποψήφιων επενδυτών.
- Η αύξηση των τιμών των οικοδομικών υλικών, των οικοπέδων, αλλά και των μεροκάματων (εδώ παίζει ρόλο και η μεγάλη έλλειψη διαθέσιμου εργατικού δυναμικού) εντείνει την ανησυχία των κατασκευαστών για το ενδεχόμενο να μείνουν απούλητα τα νεόδμητα διαμερίσματα, εγκλωβίζοντας κεφάλαια. Το… έργο είναι γνωστό από το 2006-2007, όταν το ξέσπασμα της κρίσης στην οικοδομή άφησε πολλά διαμερίσματα απούλητα, τα οποία έμειναν κενά για χρόνια και τελικώς αρκετά απ’ αυτά πουλήθηκαν στο κόστος ή και χαμηλότερα, ανάλογα με τις ανάγκες των κατασκευαστών για ρευστότητα. Από τη στιγμή που οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από το εισόδημα, απαιτείται από τους υποψήφιους αγοραστές η δέσμευση ολοένα και μεγαλύτερου τμήματος του εισοδήματος. Επίσης, ταχύτερη αύξηση της τιμής πώλησης σε σχέση με το εισόδημα σημαίνει ότι ολοένα και μεγαλύτερος αριθμός υποψήφιων αγοραστών τίθεται αυτομάτως εκτός τραπεζικού δανεισμού, άρα και εκτός αγοράς.
- Η αύξηση των τιμών των ακινήτων περιορίζει τις μελλοντικές αποδόσεις για όσους θέλουν να αντιμετωπίσουν την αγορά μιας κατοικίας ως επένδυση. Όταν φτάνει η τιμή αγοράς ενός ακινήτου να απαιτεί την είσπραξη ενοικίων άνω των 20 ετών απλώς για να γίνει η απόσβεση της επένδυσης, τότε η επενδυτική κίνηση δεν είναι ιδιαίτερα ελκυστική.
- Στους πρώτους μήνες του 2024 έχει παίξει ρόλο και η κυβερνητική εξαγγελία για το πρόγραμμα επιδότησης των στεγαστικών δανείων, χωρίς όμως να συνοδεύεται και από πλήρες ξεκαθάρισμα του τοπίου σχετικά με τους όρους. Ακόμη και σήμερα, η αγορά της στεγαστικής πίστης παραμένει σχεδόν παγωμένη, καθώς οι υποψήφιοι δανειολήπτες περιμένουν να δουν αν θα ενταχθούν στο πρόγραμμα των δύο δισ. ευρώ, το οποίο όμως θα ξεκινήσει να τρέχει από τις αρχές του επόμενου έτους.
Οι συνολικές επενδύσεις
Συνολικά, οι επενδύσεις αυξήθηκαν στο α’ εξάμηνο του 2024 συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2023, αλλά όχι με τον επιθυμητό ρυθμό. Ο ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου διαμορφώθηκε στα 15,846 δισ. ευρώ με το ποσοστό αύξησης να διαμορφώνεται στο 5,74% συγκριτικά με πέρυσι (14,897 δισ. ευρώ οι επενδύσεις στο α’ εξάμηνο του 2023). Αυτό σημαίνει ότι οι επενδύσεις στις κατοικίες ως προς το συνολικό ποσό των επενδύσεων έχασαν ακόμη μεγαλύτερο μερίδιο, για να διαμορφωθούν στο 12,4% από 14,3% πριν από ακριβώς έναν χρόνο και 37,5% που ήταν το 2007 στην κορύφωση της ανάπτυξης της οικοδομικής δραστηριότητας.
Πρωταγωνιστικό ρόλο σε αυτή τη φάση παίζουν οι επενδύσεις σε μηχανολογικό και μεταφορικό εξοπλισμό, οι οποίες στο α’ εξάμηνο του 2024 συγκέντρωσαν 7,138 δισ. ευρώ από 6,505 δισ. ευρώ πέρυσι.
Ανοδικά κινήθηκαν και οι επενδύσεις στις λοιπές κατασκευές, πλην των κατοικιών, φτάνοντας στα 3,967 δισ. ευρώ έναντι 3,685 δισ. ευρώ στο α’ εξάμηνο του 2023.
Με αυτές τις επιδόσεις, η συμμετοχή των επενδύσεων στο ΑΕΠ και το κλείσιμο του λεγόμενου «επενδυτικού κενού» γίνεται με πολύ αργό ρυθμό.
Το ποσοστό συμμετοχής στο α’ εξάμηνο του 2024 διαμορφώνεται πλέον στο 13,83% με πολύ μικρή αύξηση συγκριτικά με το 13,75% του α’ εξαμήνου του 2023. Το μερίδιο από το 2021 και μετά εξακολουθεί να έχει ανέβει κατά λιγότερο από μία ποσοστιαία μονάδα (12,93% στο α’ εξάμηνο του 2021, 13,17% στο α’ εξάμηνο του 2022 και 13,75% στο α’ εξάμηνο του 2023). Για να φτάσουμε στο μέσο ευρωπαϊκό επίπεδο που διαμορφώνεται ακόμη και σήμερα πάνω από το 20%, θα χρειαστεί υπερδιπλασιασμός των επενδύσεων. Εξαιρετικά κρίσιμο θα είναι το 2025, έτος «ωρίμανσης» αρκετών επενδύσεων που θα χρηματοδοτηθούν με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ.