Την ανάγκη αλλαγής του θεσμικού πλαισίου, που πλέον μετά από μια 20ετία έχει ξεπεραστεί, αλλά και την άρση των φορολογικών επιβαρύνσεων που καθιστούν τον κλάδο της αξιοποίησης ακινήτων μη ανταγωνιστικό, έθιξαν εκπρόσωποι εισηγμένων ΑΕΕΑΠ στο πλαίσιο του Greek Real Estate Investment Forum 2024 που πραγματοποιήθηκε χθες.
Υπενθυμίζεται πως από το 2021 έχει ξεκινήσει διαβούλευση μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, του Χρηματιστηρίου Αθηνών και των εκπροσώπων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ, το οποίο οδήγησε στην κατάθεση συγκροτημένων προτάσεων την 1η Αυγούστου 2024.
Από τα πάγια αιτήματα των εγχώριων εταιρειών αξιοποίησης περιουσίας αφορούν την ευελιξία στην εταιρική διαχείριση, ώστε να αρθούν εμπόδια για επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα, σε συμπληρωματικές επενδύσεις σε ΑΠΕ αλλά και το ύψος συμμετοχής των ΑΕΕΑΠ σε κοινοπραξίες (άνω του 10%) κ.ά.
Κατά τον πρόλογο της σχετικής συζήτησης η πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, Βασιλική Λαζαράκου επεσήμανε πως ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ έχει πλέον ωριμάσει με την παρουσία 9 εισηγμένων εταιρειών στο ΧΑ, οι οποίες ελέγχουν ενεργητικό 5,5 δισ. ευρώ. Ανάφερε δε πως βασική πρόβλεψη στο προωθούμενο νέο θεσμικό πλαίσιο είναι η αύξηση του ύψους του μετοχικού κεφαλαίου, ως προαπαιτούμενου για την εισαγωγή στο ΧΑ, από 25 εκατ. ευρώ σε 40 εκατ. ευρώ.
Η εισήγηση για το νέο θεσμικό πλαίσιο πάντως δεν συμπεριλαμβάνει αλλαγές στο καθεστώς φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ, το οποίο σύμφωνα τους κ.κ. Άννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, Κώστα Μαρκάζο, διευθύνοντα σύμβουλο της Premia, Τερέζα Μεσσάρη, CFO της Prodea Investments και Δημήτρη Παπούλη, διευθύνοντα σύμβουλο της Trade Estates, αποτελεί το βασικό πρόβλημα ανάδειξης αξίας των ΑΕΕΑΠ.
Υπενθυμίζεται πως οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται σε καταβολή φόρου ο συντελεστής του οποίου ορίζεται σε 10% επί του εκάστοτε ισχύοντος επιτοκίου παρέμβασης της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (επιτοκίου αναφοράς) προσαυξανομένου κατά 1% και υπολογίζεται επί του μέσου όρου των επενδύσεών τους. Στη συγκυρία δε των αυξημένων επιτοκίων, οι ΑΕΕΑΠ δέχθηκαν «διπλό» πλήγμα αφενός φορολογικό και αφετέρου επενδυτικό, καθώς δανείζονται ακριβότερα για τις προγραμματισμένες επενδύσεις τους. Επιπλέον, οι ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται σε καταβολή βασικού και συμπληρωματικού φόρου ΕΝΦΙΑ.
Η εμπορευσιμότητα
Παρά το γεγονός του ότι ο κλάδος αναπτύσσεται και ακολουθεί αντίθετη πορεία σε επίπεδο αποδόσεων και δημιουργίας ενεργητικού για τις ελληνικές επιχειρήσεις, εν τούτοις οι μετοχές των εταιρειών διαπραγματεύονται με μεγάλο discount.
Σύμφωνα με την κ. Αποστολίδου η σημερινή κεφαλαιοποίηση των ΑΕΕΑΠ στο ΧΑ διαμορφώνεται σε 3,1 δισ. ευρώ και μόλις το 15% αφορά το free float (μεσοσταθμικά). «Αν αυξηθεί η ελεύθερη διασπορά των μετοχών θα μπορέσει να αναδειχτεί και η συμμετοχή των ξένων επενδυτών. Η προσπάθεια για την αύξηση του free float πρέπει να γίνει από όλες τις ΑΕΕΑΠ».
Από την πλευρά τους η κ. Τ. Μεσσάρη και ο κ. Μαρκάζος υπογράμμισαν το φορολογικό μειονέκτημα, που απομακρύνει την είσοδο επενδυτών καθώς επηρεάζει τις εκτιμώμενες αποδόσεις. Στο ίδιο μήκος κύματος ήταν και η τοποθέτηση του κ. Παπούλη, που ωστόσο πρόσθεσε πως απαιτείται και η δημιουργία μεγέθους ώστε οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ να βρεθούν στο ραντάρ των μεγάλων ξένων και εγχώριων θεσμικών επενδυτών.