Στα χαμηλότερα επίπεδα έχει υποχωρήσει η στεγαστική πίστη στη χώρα μας, καθώς οι μεγάλες αποπληρωμές οφειλών προηγούμενων ετών που ξεπερνούν τα 2 δισ. ευρώ ετησίως ροκανίζουν μήνα με τον μήνα τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων που έχουν υποχωρήσει σε ιστορικό χαμηλό. Με βάση τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ το χαρτοφυλάκιο των στεγαστικών δανείων –μετά και τις πωλήσεις που έχουν πραγματοποιήσει οι τράπεζες– έχει συρρικνωθεί στα 26,3 δισ. ευρώ, φθάνοντας στο επίπεδο του 2003, όταν η στεγαστική πίστη έκανε τα πρώτα δειλά βήματα ανάπτυξης λίγο μετά την ένταξη της χώρας στην Ευρωζώνη και τη μείωση των επιτοκίων. Το υψηλότερο επίπεδο είχε παρατηρηθεί το 2010, όταν η αγορά των στεγαστικών δανείων είχε φτάσει στα 81 δισ. ευρώ.
Η εικόνα συνεχούς συρρίκνωσης παρουσιάζεται παρά την άνοδο της ζήτησης που δημιούργησε το πρόγραμμα «Σπίτι μου I», μέσω του οποίου έχουν εκταμιευθεί δάνεια συνολικού ύψους 750 εκατ. ευρώ, ανεβάζοντας τις συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στο 1,3 δισ. ευρώ το 2023 και στο 1,77 δισ. ευρώ το 2024. Σύμφωνα με στοιχεία της «Κ», το 2023 και 2024 ικανοποιήθηκαν 14.000 και 15.000 αντίστοιχα αιτήσεις στεγαστικών δανείων, αλλά η επί σειράν ετών αποχή των νοικοκυριών από την αγορά κατοικίας έχει δημιουργήσει συσσωρευμένη ζήτηση, που εκδηλώνεται με αφορμή το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου II», το οποίο έχει σπάσει το κοντέρ του ενδιαφέροντος. Είναι ενδεικτικό ότι στο πλαίσιο της δεύτερης φάσης του προγράμματος που ξεκίνησε μόλις πριν από δυόμισι μήνες, έχουν ήδη φτάσει στις τράπεζες 34.000 αιτήματα για νέα στεγαστικά δάνεια. Πρόκειται για υπερδιπλάσιο αριθμό σε σχέση με τον μέσο όρο αιτημάτων για νέα στεγαστικά δάνεια που ικανοποιήθηκαν τα δύο προηγούμενα χρόνια, ενδεικτικό των αυξημένων αναγκών για στέγαση που υπάρχει ειδικά στα μεσαία νοικοκυριά.
Η ικανοποίηση αυτών των αιτημάτων παραπέμπει σε προϋπολογισμό άνω των 6 δισ. ευρώ έναντι 2 δισ. ευρώ που είναι ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος «Σπίτι μου II» και με δεδομένο τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά που θέτει το πρόγραμμα σε ό,τι αφορά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας για το ακίνητο, τα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας κ.λπ., θεωρείται βέβαιο ότι μεγάλο μέρος της ζήτησης δεν θα μπορέσει να ικανοποιηθεί βάσει και του περιορισμού στην αξία της κατοικίας που προβλέπεται. Από τα 34.000 αιτήματα που έχουν φτάσει στις τράπεζες, έχουν εγκριθεί 24.000 (τα υπόλοιπα είναι υπό αξιολόγηση), αλλά οι υπαγωγές, δηλαδή αυτοί που έχουν βρει την κατοικία που θα αγοράσουν, φθάνουν προς το παρόν τις 3.000. Η εικόνα αυτή προοιωνίζεται μάχη στην κτηματαγορά τους προσεχείς μήνες για την εύρεση του κατάλληλου ακινήτου από αυτούς που έχουν λάβει ήδη έγκριση, δηλαδή έχουν αξιολογηθεί από τις τράπεζες και είναι αξιόχρεοι για τη λήψη στεγαστικού δανείου.
Είναι χαρακτηριστικό ότι παρά τις αυξημένες ανάγκες στέγασης, από το «Σπίτι μου I» έμειναν τελικώς αδιάθετα 250 εκατ. ευρώ, καθώς πολλοί από αυτούς που είχαν υποβάλει αίτηση και είχαν λάβει έγκριση, δεν κατάφεραν να βρουν κατοικία στην τιμή που όριζε το πρόγραμμα ή σε προσιτή τιμή που να τους επιτρέπει να πάρουν στεγαστικό δάνειο. Από την πλευρά τους οι τράπεζες δεν κρύβουν την ανησυχία τους ότι κάτι τέτοιο θα επαναληφθεί και για το «Σπίτι μου II», ενεργοποιώντας τα αντανακλαστικά τους για αναθεώρηση της στρατηγικής τους και άνοιγμα της αγοράς των στεγαστικών δανείων. «Η ζήτηση είναι εκρηκτική», σημειώνουν χαρακτηριστικά τραπεζικά στελέχη και «ακόμη κι αν δεχθούμε ότι ένα μέρος της προκαλείται λόγω της επιδότησης του επιτοκίου, αυτό δεν αναιρεί το υψηλό ενδιαφέρον που υπάρχει στην αγορά για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών». Αλλωστε, παρά το γεγονός ότι ο προϋπολογισμός του προγράμματος είναι διπλάσιος και ότι δυνητικά το «Σπίτι μου II» απευθύνεται σε περισσότερους δικαιούχους, η περίμετρος των ακινήτων που καλύπτει είναι μικρότερη, δημιουργώντας νέες πιέσεις στην αγορά των ακινήτων και δυσχεραίνοντας τη διαπραγματευτική δυνατότητα των ενδιαφερομένων για την εξεύρεση προσιτής στέγης.
Η προσπάθεια των τραπεζών για επανεκκίνηση της αγοράς των στεγαστικών δανείων διευκολύνεται από την πτωτική πορεία των επιτοκίων, η οποία όπως σημειώνουν αρμόδια τραπεζικά στελέχη, «επηρεάζει την ψυχολογία των νοικοκυριών». Αυτό τουλάχιστον δείχνει ο υψηλός αριθμός αιτημάτων από ενδιαφερομένους (να σημειωθεί ότι τα αρχικά αιτήματα στην πλατφόρμα του gov.gr προσεγγίζουν τις 100.000), που έχουν κινητοποιηθεί λόγω της επιδότησης του επιτοκίου, επιβεβαιώνοντας ότι το κόστος αποτελεί καθοριστικό παράγοντα που ενθαρρύνει κάποιον να προσφύγει σε δανεισμό για την απόκτηση κατοικίας. Να σημειωθεί ότι το τελικό επιτόκιο που ισχύει για το «Σπίτι μου II» καθορίζεται με βάση το euribor και το περιθώριο που εφαρμόζει η τράπεζα. Το περιθώριο αυτό διαμορφώνεται μεταξύ 1,5% έως 1,7% ανάλογα με την τράπεζα και με δεδομένο ότι το euribor διαμορφώνεται σήμερα στο 2,5%, το τελικό επιτόκιο που θα πληρώσει ο δανειολήπτης μετά την επιδότηση, κυμαίνεται μεταξύ 2% έως 2,2%. Το επιτόκιο αυτό δεν είναι σταθερό και παρά το γεγονός ότι το euribor βρίσκεται σήμερα σε καθοδική τάση, αυτό δεν προεξοφλεί την περαιτέρω πορεία του ειδικά σε βάθος 30 ετών που εκτείνεται η αποπληρωμή ενός στεγαστικού δανείου. Γι’ αυτό αιχμή του δόρατος από την πλευρά των τραπεζών θα συνεχίσουν να αποτελούν τα σταθερά επιτόκια που βρίσκονται σε χαμηλά επίπεδα και ξεκινούν από 3% για περίοδο 5 ετών και φθάνουν στο 4,30% για 30 χρόνια. Αναπροσαρμογές αναμένονται και στα spread των κυμαινόμενων επιτοκίων, που εφαρμόζονται είτε από την αρχή του δανείου για κάποιον που θα επιλέξει κυμαινόμενο επιτόκιο, ή μετά το τέλος της σταθερής περιόδου.
