Ακίνητα: Τι αλλάζει για χιλιάδες ιδιοκτήτες η άρση κατασχέσεων με μερική εξόφληση του χρέους

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως η απόφαση της ΑΑΔΕ με την οποία καθορίζονται τα κριτήρια και η διαδικασία άρσης κατασχέσεων ακινήτων ενόψει πώλησής τους, χωρίς να απαιτείται πλέον η προηγούμενη ολική εξόφληση του χρέους.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) χαιρετίζει τη μεταρρύθμιση αναφέροντας ότι αποτελεί λύτρωση για πολλές χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα, οι οποίοι, εξαιτίας μιας κατάσχεσης του Δημοσίου, έβλεπαν την περιουσία τους επί χρόνια «μπλοκαρισμένη», μη μπορώντας να την χρησιμοποιήσουν ούτε καν για να απαλλαγούν από τα χρέη τους.

Όπως σημειώνει, ικανοποιήθηκε ένα πάγιο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ καθόσον σήμερα ισχύει πλέον για πρώτη φορά διαδικασία που επιτρέπει την πώληση κατασχεμένου ακινήτου και την εξόφληση μέρους της οφειλής από το τίμημα, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη ολική αποπληρωμή του χρέους.

Η εφαρμοστική απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, που εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση του νόμου, εξειδικεύει τη διαδικασία και τα κριτήρια.

Το πρόβλημα που λύνεται κατά την ΠΟΜΙΔΑ: Μέχρι σήμερα, μια κατάσχεση του Δημοσίου «πάγωνε» στην πράξη κάθε πώληση, διότι το Δημόσιο απαιτούσε να πάρει πρώτο εκείνο, ολόκληρο το τίμημα. Ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής πρόθυμος να αγοράσει, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να μεταβιβάσει, γιατί έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή. Αν όμως διέθετε το ποσό αυτό, δεν θα χρειαζόταν να πουλήσει. Έτσι δημιουργείτο ένα διπλό αδιέξοδο, τόσο για τον πολίτη που δεν μπορούσε να πουλήσει, όσο και για το Δημόσιο που δεν μπορούσε να εισπράξει. Αποτέλεσμα ήταν τελικά ότι πολλές χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα έμεναν επί χρόνια εκτός αγοράς, τόσο των πωλήσεων όσο και των μισθώσεων, με τραγικές συνέπειες για την κοινωνία γενικότερα.

Τι προβλέπει η ρύθμιση

Με το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτηση και το Δημόσιο αίρει την κατάσχεση ώστε να γίνει η πώληση, εφόσον ισχύουν και οι τρεις παρακάτω προυποθέσεις:

•  Ο πωλητής να έχει τη δυνατότητα την ημέρα της αποδέσμευσης να λάβει βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας (βεβαίωση οφειλής) υπό τον όρο της παρακράτησης μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου, όπως ακριβώς ισχύει ούτως ή άλλως σε κάθε πώληση ακινήτου με ύπαρξη οφειλών.
• Να πουληθεί το ακίνητο σε «δίκαιη» τιμή. Το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την πραγματική, εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή ήταν όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Αν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη, μετρά η αντικειμενική.
• Να αποδοθεί μέρος της οφειλής από το τίμημα στο Δημόσιο. Ο συμβολαιογράφος κρατά από το τίμημα και αποδίδει στο Δημόσιο ένα ποσοστό του υπολοίπου της οφειλής, τουλάχιστον 25%, που διαμορφώνεται ανάλογα με το βαθμό φορολογικής συνέπειας του πωλητή.

Η διαδικασία

Προετοιμασία δικαιολογητικών. Ο ιδιοκτήτης συγκεντρώνει πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή. Έκθεση εκτιμητή χρειάζεται όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πάνω από πενταετία ή όταν η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί κατά την ΠΟΛ 1011/2018. Ως πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά με χρόνο έκδοσης έως έξι μήνες.

Ηλεκτρονική αίτηση. Η αίτηση άρσης της κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω του myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» (διαδρομή: Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → ‘Αρση κατάσχεσης), στην Υπηρεσία που είναι αρμόδια για την είσπραξη. Αν υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες Υπηρεσίες, η αίτηση υποβάλλεται σε μία εξ αυτών.

Απόφαση άρσης υπό όρους. Η αρμόδια Υπηρεσία ελέγχει τις προϋποθέσεις και εκδίδει απόφαση άρσης υπό όρους, που ισχύει για έναν μήνα. Στην απόφαση αναγράφεται το ακριβές ποσό που θα παρακρατηθεί, συνοδευόμενο από φύλλο υπολογισμού των κριτηρίων.

Παρακράτηση στο συμβολαιογραφείο. Κατά την υπογραφή του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που όρισε η απόφαση και το αποδίδει ο ίδιος στη Φορολογική Διοίκηση.

Οριστική άρση. Μόλις καταβληθεί το παρακρατηθέν ποσό, εκδίδεται άμεσα η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο ιδιοκτήτης εισπράττει το υπόλοιπο τίμημα.

Οι εγγυήσεις για τον ιδιοκτήτη

• Το τίμημα δεν μπορεί να είναι κατώτερο της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης προστατεύεται από ένα υποχρεωτικό ξεπούλημα και το Δημόσιο δεν ζημιώνεται.
• Η παρακράτηση δεν ξεπερνά ποτέ το ίδιο το τίμημα. Κανείς δεν καλείται να πληρώσει από την τσέπη του για να ολοκληρώσει την πώληση.
• Όποιος έχει ήδη εξασφαλίσει πλήρως την οφειλή του με άλλο ακίνητο, αποδεσμεύει το ακίνητο που πουλά και εισπράττει ολόκληρο το τίμημα χωρίς καμία παρακράτηση. Πρόκειται για ρύθμιση που εισάγεται για πρώτη φορά και δίνει στον οφειλέτη τη δυνατότητα της εναλλαγής του κατεσχημένου ακινήτου με άλλο ακίνητό του.

Πώς διαμορφώνεται το ποσοστό παρακράτησης

Το ποσοστό υπολογίζεται με πέντε αντικειμενικά κριτήρια, σε κλίμακα 0 έως 100 βαθμών:

• συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών (έως 10),
• συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20),
• αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15),
• χρόνος από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25) και
• προέλευση της οφειλής (έως 30).

Όσο υψηλότερη η φορολογική συνέπεια, τόσο μικρότερη η παρακράτηση: βαθμολογία 80-100 αντιστοιχεί σε 25%, 60-79 σε 45%, 40-59 σε 65%, 20-39 σε 85% και 0-19 σε 100%.

Παράδειγμα: για οφειλή 80.000 ευρώ, ένας ιδιοκτήτης με την υψηλότερη βαθμολογία έχει παρακράτηση 25%, δηλαδή 20.000 ευρώ, και όχι ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ που θα απαιτούνταν με το προηγούμενο καθεστώς.

Η ρύθμιση που εισηγήθηκε νομοθετικά ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης, καταλήγει η ΠΟΜΙΔΑ, δίνει επιτέλους μια δίκαιη και ρεαλιστική διέξοδο στους ιδιοκτήτες με κατεσχημένα ακίνητα λόγω χρεών προς το Δημόσιο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον να πουλήσει και να εξοφλήσει μέρος του χρέους του, ενώ το Δημόσιο εισπράττει άμεσα μέρος της οφειλής. Είναι μια λύση κοινής λογικής, που σέβεται την ιδιοκτησία και υπηρετεί το δημόσιο συμφέρον και μιά ρύθμιση που αποτελεί τμήμα σε μια ευρύτερη παρέμβαση του ν. 5293/2026 προς όφελος των ιδιοκτητών και της αγοράς ακινήτων.