Ψηφιακό «ραντάρ» για τις τιμές των ακινήτων

Νέο πλαίσιο στον τρόπο με τον οποίο το κράτος παρακολουθεί και στο μέλλον θα προσδιορίζει τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων δρομολογεί η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων.

Για πρώτη φορά συγκροτείται μια ενιαία ψηφιακή υποδομή που θα συγκεντρώνει και θα επεξεργάζεται στοιχεία από πραγματικές συναλλαγές, μισθώσεις και εκτιμήσεις, με στόχο να αποτυπώνεται με μεγαλύτερη ακρίβεια η εικόνα της κτηματαγοράς σε όλη τη χώρα. Επισημαίνεται ότι η αλλαγή δεν σημαίνει ότι οι σημερινές τιμές ζώνης καταργούνται ή ότι αλλάζουν αυτόματα, αλλά ότι σηματοδοτεί πλέον τη σταδιακή μετάβαση από ένα σχετικά στατικό σύστημα, που βασίζεται σε διοικητικά καθορισμένες τιμές, σε ένα μοντέλο όπου το κράτος θα διαθέτει συνεχή εικόνα για το τι πραγματικά συμβαίνει στην αγορά ακινήτων.

Η Τράπεζα Αξιών προβλέπεται στο άρθρο 354 του νέου πολυνομοσχεδίου και αποτελεί ένα ακόμη κομμάτι του ψηφιακού συστήματος που έχει αρχίσει να χτίζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Σκοπός της είναι να λειτουργήσει ως μια μεγάλη ηλεκτρονική βάση δεδομένων για τις αξίες των ακινήτων και τις μεταβολές της αγοράς. Θα πρέπει άλλωστε να αναφερθεί ότι οι αντικειμενικές αξίες που ισχύουν σήμερα στηρίζονται κατά βάση στην τελευταία μεγάλη αναπροσαρμογή του 2021, η οποία τέθηκε σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2022. Επί μία πενταετία δηλαδή οι τιμές έχουν παραμείνει στάσιμες, αλλά χωρίς καμία αντιστοιχία με την πραγματική εικόνα της αγοράς, αφού, με βάση και τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι εμπορικές τιμές των κατοικιών από τότε μέχρι σήμερα έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 70%.

Αυτό ουσιαστικά το κενό θα επιχειρήσει να καλύψει η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων, στόχος της οποίας είναι να δίνει στο Δημόσιο συνεχή εικόνα των πραγματικών τιμών της αγοράς και, μέσω του Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), τη δυνατότητα να εντοπίζει πολύ ταχύτερα πού οι φορολογητέες αξίες έχουν μείνει πίσω από την πραγματικότητα. Αυτόματες αναπροσαρμογές Αξίζει, εξάλλου, να σημειωθεί ότι η Τράπεζα Αξιών δεν θα λειτουργεί μόνη της, αλλά θα συνδέεται με το Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), το οποίο προβλέπεται ήδη στο θεσμικό πλαίσιο του 2023. Το CAMA είναι ουσιαστικά το εργαλείο που μπορεί να αξιοποιήσει όλα αυτά τα δεδομένα και έτσι αντί το Δημόσιο να βασίζεται μόνο σε περιοδικές εκτιμήσεις, θα μπορεί να επεξεργάζεται μεγάλο όγκο πληροφοριών και να εντοπίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια τις μεταβολές στις αξίες των ακινήτων.

Στο σύστημα προβλέπεται να αξιοποιούνται ιστορικά στοιχεία συναλλαγών και εκτιμήσεων, χαρακτηριστικά των ακινήτων, αλλά και στοιχεία για το γεωγραφικό περιβάλλον τους, ενώ ταυτόχρονα μπορούν να χρησιμοποιούνται οικονομετρικά και γεωστατιστικά μοντέλα, ακόμη και τεχνικές μηχανικής μάθησης. Κινήσεις που ουσιαστικά συμβάλλουν ώστε το Δημόσιο να αποκτήσει τη δυνατότητα να «διαβάζει» την αγορά με πολύ περισσότερα δεδομένα και να υπολογίζει πώς μεταβάλλεται η αξία ενός διαμερίσματος, ενός καταστήματος, ενός οικοπέδου ή ενός αγροτεμαχίου.

Σε κάθε περίπτωση, στη νέα βάση δεδομένων θα συγκεντρώνονται στοιχεία του Δημοσίου για μεταβιβάσεις ακινήτων, εμπράγματα δικαιώματα, μισθώσεις και αξίες, ενώ ήδη προβλέπεται και η συνεργασία με ιδιωτικούς φορείς, οι οποίοι θα μπορούν να παρέχουν δεδομένα βάσει ειδικών συμφωνιών με το Δημόσιο. Με τον τρόπο αυτό αναμένεται να δημιουργηθεί μια πολύ πιο αναλυτική εικόνα της αγοράς, που θα δείχνει σε πραγματικό χρόνο όχι μόνο πόσο έχει οριστεί διοικητικά ότι αξίζει ένα ακίνητο σε μια συγκεκριμένη περιοχή, αλλά και σε ποιες τιμές πραγματοποιούνται πραγματικά οι συναλλαγές, πώς κινούνται οι μισθώσεις και ποια είναι η τάση των τιμών.

Σε κάθε περίπτωση δε, τα δεδομένα θα συγκεντρώνονται χωρίς προσωπικά στοιχεία των φορολογουμένων, ενώ ακόμη και όταν περιλαμβάνουν γεωχωρική πληροφορία, η επεξεργασία τους θα γίνεται χωρίς να συνδέονται με συγκεκριμένα φυσικά πρόσωπα. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι αυτό που υπογραμμίζουν κορυφαία στελέχη του οικονομικού επιτελείου είναι ότι η νέα τεχνολογία δεν οδηγεί αυτόματα και σε αλλαγή των τιμών ζώνης ούτε αυτόματο υπολογισμό νέων φόρων, αφού για να αλλάξουν οι φορολογητέες αξίες απαιτούνται οι προβλεπόμενες διοικητικές και κανονιστικές αποφάσεις.

Συχνότερες και ταχύτερες αλλαγές

Η νέα Τράπεζα Αξιών, σε συνεργασία με το CAMA, δημιουργεί την υποδομή που μπορεί να κάνει αυτές τις αλλαγές συχνότερες, ταχύτερες και περισσότερο τεκμηριωμένες. Εξέλιξη που έχει ιδιαίτερη σημασία σε περιοχές όπου η απόσταση ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές αξίες έχει μεγαλώσει σημαντικά, γεγονός που σημαίνει ότι εκεί όπου τα ακίνητα πωλούνται συστηματικά σε πολύ υψηλότερες τιμές από τις φορολογητέες η διαφορά θα μπορεί να αποτυπώνεται πολύ πιο γρήγορα. Από την άλλη πλευρά βέβαια, το σύστημα που παρακολουθεί την πραγματική αγορά μπορεί να εντοπίζει και περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες έχουν μείνει υψηλότερα από τις πραγματικές τιμές.

Ουσιαστικά, η Τράπεζα Αξιών δεν θα αποτελεί απλώς άλλη μία κρατική ψηφιακή βάση δεδομένων, αλλά ένα βασικό εργαλείο για την επόμενη μέρα του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών, αφού θα λειτουργεί προς κάθε κατεύθυνση δίνοντας «σήμα» διόρθωσης τυχόν αδικιών και επιβαρύνσεων, αφού οι φορολογητέες αξίες επηρεάζουν μια σειρά από φόρους και συναλλαγές, όπως οι μεταβιβάσεις, οι κληρονομιές, οι δωρεές και οι γονικές παροχές, ενώ συνδέονται και με τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Είναι λοιπόν φανερό ότι το κράτος αποκτά για πρώτη φορά ένα ψηφιακό «ραντάρ» που μπορεί να παρακολουθεί συστηματικά την πραγματική αξία των ακινήτων σε όλη τη χώρα, ενώ το πότε και με ποιον τρόπο η νέα γνώση θα μετατραπεί σε αλλαγές στις φορολογητέες αξίες είναι το επόμενο και το πιο κρίσιμο εν όψει εκλογών πολιτικό βήμα, καθώς θα έχει άμεσες συνέπειες για ιδιοκτήτες, αγοραστές και φορολογουμένους.