Το στεγαστικό πρόβλημα έχει παγκόσμιες διαστάσεις, ωστόσο στη χώρα μας είναι εντονότερο. Η μέση οικογένεια δαπανά κατά μέσο όρο 37% του εισοδήματός της για στέγαση, όταν ο αντίστοιχος μ.ο. στην Ε.Ε. είναι 22%.
Το πρόβλημα έχει οξύτατη κοινωνική διάσταση, διότι πλήττει βάναυσα την (πολύπαθη) μεσαία τάξη της χώρας μας και την κοινωνική κινητικότητα, ευνοώντας τους κατέχοντες έναντι των «earners». Σημαντική πτυχή αποτελεί και η επίδρασή του στο δημογραφικό.
Τι έχει συμβεί στην Ελληνική αγορά ακινήτων;
Οι λόγοι για τους οποίους η ζήτηση για ακίνητα έχει εκτοξευτεί από το 2017 συνοψίζονται στο ότι η εγχώρια αγορά είναι φθηνή συγκριτικά με το διεθνές στερέωμα, όπου οι τιμές στις περιοχές με οικονομική ανάπτυξη βρίσκονται στη στρατόσφαιρα (η Αθήνα είναι η τέταρτη φθηνότερη στα ακίνητα πρωτεύουσα στην Ευρώπη). Το αποτέλεσμα, σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια, ήταν η τοποθέτηση κεφαλαίων από το εξωτερικό σε ακίνητα της χώρας μας, η οποία εκτός από πολιτική αλλά και οικονομική πλέον σταθερότητα, διαθέτει ανεκτίμητη φυσική ομορφιά. Την τάση ενίσχυσαν και τα χαμηλά ποσά που απαιτούνταν για την απόκτηση της Golden Visa. Το δε εγχώριο αγοραστικό κοινό υποκινήθηκε από τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού, την οικονομική ανάπτυξη μετά από μία άγονη δεκαετία αλλά και από αποσπασματικές επιδοτήσεις της Κυβέρνησης. Καταλυτική για την μεγέθυνση των τιμών είναι η ευρεία αξιοποίηση των ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ τις τιμές ανοικοδόμησης εκτινάσσει η διεθνής συγκυρία με την αύξηση της τιμής των υλικών αλλά και η έλλειψη ειδικευμένου εργατικού δυναμικού στη χώρα μας. Τέλος, αξιόλογος είναι ο αριθμός των ανεκμετάλλευτων ακινήτων, εκ των οποίων σημαντικό μέρος ανήκει σε τράπεζες – funds, τα οποία δεν επιθυμούν τη διάθεσή τους υπό όρους που θα ρίξουν τις τιμές.
Τι θα αντιμετώπιζε το φαινόμενο;
Δοθέντος ότι η δυναμική της εθνικής οικονομίας είναι περιορισμένη, οι τιμές θα εξακολουθούν να είναι ελκυστικές για ξένους επενδυτές από αναπτυγμένες οικονομίες. Η διεθνής ζήτηση απλώς θα προσαρμόζεται στην ανά περίσταση συγκυρία, όπως οι ρυθμίσεις για την Golden Visa ή η πρόσφατη κρίση εξυπηρέτησης χρέους που προκλήθηκε στη Κίνα στον χώρο της ανοικοδόμησης.
Η αύξηση του κόστους δανεισμού έχει παρατηρηθεί ότι δεν προκαλεί απαραίτητα μείωση των τιμών. Συχνά συμβαίνει το αντίθετο, μέσω της αύξησης των ενοικίων, καθώς αποθαρρύνει επίδοξους δανειολήπτες – αγοραστές ωθώντας τους στη μίσθωση. Για το μεσοπρόθεσμο μέλλον άλλωστε έχουμε να αναμένουμε μείωση των επιτοκίων.
Εξάλλου, ο νομοθετικός περιορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με κυριότερα μέτρα τον περιορισμό των αδειών, την χωροταξική οριοθέτησή της και την επιβάρυνση της φορολόγησης, φαίνεται να φέρνει στις χώρες όπου εφαρμόστηκε στρεβλώσεις και λιγότερο δραστικά αποτελέσματα.
Το συμπέρασμα είναι ότι ο πιο ομοιογενής τρόπος αύξησης της προσφοράς στα ακίνητα είναι η ενίσχυση της ανοικοδόμησης. Αυτή ωστόσο, αποδίδει μακροπρόθεσμα, και απαιτεί καλό σχεδιασμό.
Μέχρι τώρα η οικοδομή στη χώρα μας έχει αποτύχει να συμβαδίσει με τις εξελίξεις. Οι επενδύσεις το 2023, σε σύγκριση με το 2007, περιορίστηκαν περίπου στο 1/5 (5,5 δισ. ευρώ και 25 δισ. ευρώ αντίστοιχα κατά την ΕΛΣΤΑΤ), ενώ οι άδειες είναι περίπου οι μισές (60.000 έναντι 30.000). Επιβραδυντικοί παράγοντες είναι η γραφειοκρατία που σχετίζεται με την αδειοδότηση και το πολύπλοκο και παρωχημένο κανονιστικό πλαίσιο. Ως αποκορύφωμα η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ αποκαλύπτει επίπονα την έλλειψη σχεδιασμού. Η ανέγερση νέων και βιοκλιματικών κτιρίων προφανώς είναι στη σωστή κατεύθυνση, αλλά δεν μπορεί να γίνει δίχως στρατηγική κατάστρωση ως προς την υποδομή, τον συγκοινωνιακό και πολεοδομικό σχεδιασμό, ακόμα και την επίκαιρη παράμετρο των φυσικών καταστροφών λόγω της κλιματικής αλλαγής. Η πύκνωση της δόμησης λχ με έναν επιπλέον όροφο στα κτίρια, αν δεν συνοδεύεται από υποδομή, μπορεί να υποβαθμίσει τις συνθήκες διαβίωσης, να ασχημύνει ακόμα περισσότερο τις πόλεις μας και εν τέλει να επιδεινώσει αντί να ανακουφίσει το πρόβλημα. Η συγκεκριμένη εξέλιξη αφήνει πρακτικά τη χώρα δίχως Ν.Ο.Κ., υποχρεώνει τη κυβέρνηση να ρυθμίσει τη κατάσταση δίχως να έχει χρόνο να δώσει ολοκληρωμένες λύσεις και προκαλεί ανασφάλεια και ακολούθως ανάσχεση στον κλάδο.
Η αγορά των ακινήτων είναι ο μόνος κλάδος στη χώρα μας που υπέστη καθίζηση λόγω της κρίσης και επανήλθε πλήρως. Τούτο φανερώνει ότι το ακίνητο παραμένει αξιόλογη επένδυση. Η αγορά ακινήτου με κεφάλαια από το εξωτερικό αποτελεί άμεση επένδυση με μικρή απόδοση για την εγχώρια οικονομία, και οι ιδιορρυθμίες της δυστυχώς δεν θα επιτρέψουν να καταστούν οι τιμές ξανά προσιτές στο ορατό μέλλον.
Ο Κωνσταντίνος Παπαστεργίου είναι Δικηγορος Θεσσαλονίκης και managing partner στην Papastergiou & Partners
