Για τιμωρία των ιδιοκτητών ακινήτων με «αποστέρησή τους από την νόμιμη έκπτωση -5% επί των ενοικίων εξ αιτίας της ασυνέπειας των ενοικιαστών τους να τους καταβάλουν όλα τα μισθώματα τραπεζικά και στην ώρα τους» μιλά η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), κάνοντας αναφορά στο άρθρο 210 -“Πληρωμή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού”- σε προωθούμενο προς ψήφιση νομοσχεδίου του Υπουργείου Οικονομικών.
Ειδικότερα η ΠΟΜΙΔΑ στην ανακοίνωση της αναφέρει:
«Η ρύθμιση αυτή, ενώ είναι αυτονόητο ότι πρακτικά δεν πρόκειται να βελτιώσει τη φορολογική διαφάνεια, -αυτό μπορεί να επιτευχθεί μόνον με την εκλογίκευση των σχετικών φορολογικών συντελεστών- θα δημιουργήσει όμως τεράστια αγανάκτηση, αλλά και συνεχείς διαμάχες μεταξύ εκατοντάδων χιλιάδων, μεγάλης κυρίως ηλικίας, ενοικιαστών και ιδιοκτητών των συνοικιών και της περιφέρειας όλης της χώρας, με χαμηλά μισθώματα, που θα ταλαιπωρούνται κάθε μήνα στα υπολειτουργούντα γκισέ των όλο και λιγότερων τραπεζικών καταστημάτων και ATM. Είναι παράλογο την κύρωση για την τυχόν ασυνέπεια των ενοικιαστών να καταβάλουν τραπεζικά και έγκαιρα όλα τα ενοίκια, αντί για τους ενοικιαστές να την υφίστανται οι ιδιοκτήτες, στην πλειοψηφία των οποίων θα επιβληθεί ένα έμμεσο φορολογικό «χαράτσι» 5% επί των ενοικίων, ενώ θα δώσει νέες προφάσεις και προσχήματα, σε όσους ενοικιαστές καθυστερούν συστηματικά τις καταβολές των υποχρεώσεών τους.
H έως τώρα ισχύουσα υποχρέωση τραπεζικής καταβολής των επαγγελματικών μισθωμάτων δεν είχε πρόβλημα στην εφαρμογή της, καθόσον η τυχόν μη τήρηση της διάταξης έχει ως συνέπεια τον μη συνυπολογισμό της δαπάνης αυτής στα έξοδα των επαγγελματιών και των επιχειρήσεων.
«Χαράτσι» σε βάρος βάρος εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων
Όμως τώρα με τη νέα διάταξη προβλέπεται ότι αν όλα τα μισθώματα δεν καταβληθούν μέσω Τραπέζης, «δεν εκπίπτουν οι δαπάνες για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής»!!! Δηλαδή, η μη καταβολή όλων των μισθωμάτων τραπεζικά, για πρώτη φορά συνδυάζεται με μια αυτόματη οικονομική συνέπεια-πραγματικό χαράτσι»- σε βάρος εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων: Την αποστέρησή τους από την νόμιμη έκπτωση -5% επί των ενοικίων λόγω αποσβέσεων, επειδή οι ενοικιαστές τους δεν ήταν συνεπείς και στην ώρα τους, στις τραπεζικές καταβολές των ενοικίων τους!!!
«Θα προκαλέσει πρωτοφανή συγκρουσιακή ατμόσφαιρα»
H ΠΟΜΙΔΑ δεν έχει αντίρρηση για την επέκταση της τραπεζικής καταβολής από 1.1.2026 στα μισθώματα κατοικιών, προειδοποιεί όμως με τον πλέον έντονο τρόπο ότι η προσπάθεια επιβολής της με κύρωση σε βάρος των ιδιοκτητών, σε περίπτωση ασυνέπειας των ενοικιαστών τους, θα δημιουργήσει αναπόφευκτα μια πρωτοφανή συγκρουσιακή ατμόσφαιρα μεταξύ τους και πραγματικό χάος κατά την προσπάθεια εφαρμογής της, εξ αιτίας προφανών παραγόντων της κοινωνικής πραγματικότητας τους οποίους ουδόλως έλαβαν υπόψη τους οι συντάκτες της, και τους οποίους δεν δικαιούνται να αγνοήσουν.
Και να γιατί:
Με τη νέα διάταξη θα ελέγχεται από το πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ αν και τα 12 ενοίκια κάθε έτους καταβλήθηκαν ηλεκτρονικά από τον τραπεζικό λογαριασμό του ενοικιαστή στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Η εφαρμογή της ρύθμισης αυτής προϋποθέτει μια ιδανική κοινωνία και αγορά ευτυχισμένων ιδιοκτητών, που οι εύποροι ενοικιαστές τους καταβάλουν τα μισθώματα κάθε μήνα στην ώρα τους, σε 12 ισόποσες δόσεις… Δυστυχώς όμως για όλους, το τέλειο αυτό «μοντέλο» πλαισίου συναλλαγών στις μισθώσεις ακινήτων, δεν υφίσταται παρά ελάχιστα στην πράξη, αφού αγώνα δίνουν, κάθε μήνα, και οι δύο πλευρές για την καταβολή και είσπραξη των ενοικίων. Όμως, κάθε μη κανονική και έγκαιρη μηνιαία καταβολή των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή θα οδηγεί σε αυτόματη προσαύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης του ιδιοκτήτη του, σε ένα ανέλπιστο φορολογικό μέτρο, πραγματικό ετήσιο «χαράτσι» σε βάρος τους, όπως προκύπτει από τις παρακάτω περιπτώσεις-χαρακτηριστικά παραδείγματα της καθημερινής ζωής και πράξης:
1ο παράδειγμα: Ο μισθωτής αρνείται κατηγορηματικά να καταβάλει τραπεζικά τα μισθώματα, είτε διότι δεν πληροί το περιουσιακό ή εισοδηματικό κριτήριο της επιστροφής ενοικίου, είτε διότι το μίσθωμα υπερβαίνει το όριο των 800 ευρώ και συνεπώς δεν δικαιούται επιστροφή ενοικίου, οπότε δεν τον ενδιαφέρει το θέμα, είτε διότι δεν θέλει να φαίνονται οι κινήσεις του στο τραπεζικό σύστημα κλπ. Ο ιδιοκτήτης, όμως, δεν θα έχει κανένα άμεσο και πρακτικό τρόπο να τον υποχρεώσει σε τραπεζική καταβολή τους, είτε το προβλέπει ο νέος νόμος, είτε ακόμη και το μισθωτήριο συμφωνητικό. Αποτέλεσμα: Ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να εισπράξει τα ενοίκια, αλλά αν τελικά τα δεχθεί γιατί τα έχει ανάγκη, θα τιμωρηθεί κιόλας και με την απώλεια – “χαράτσι” – του -5%.
2ο παράδειγμα: Ο μισθωτής καταβάλει τραπεζικά τα μισθώματα αλλά πάντοτε με καθυστέρηση 1-2 μηνών. Δηλαδή καταβάλει π.χ. τα μισθώματα Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου κατά τον Ιανουάριο και Φεβρουάριο του επομένου έτους. Συνηθισμένο φαινόμενο, για το οποίο ο ιδιοκτήτης δείχνει κατανόηση, όχι όμως και το σύστημα, το οποίο «βλέποντας» μόνον τα μισθώματα 10 μηνών, θα θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης εισέπραξε τα υπόλοιπα δύο μισθώματα «στο χέρι» και θα τον τιμωρήσει με απώλεια – “χαράτσι”- της έκπτωσης του -5%.
3ο παράδειγμα: Ο μισθωτής καταβάλει τα μισθώματα με καθυστέρηση, με δόσεις, σε άτακτες ημερομηνίες και ποσά, συχνά μαζί και με καταβολές κοινοχρήστων. Ακόμη πιο συνηθισμένο φαινόμενο, στο τέλος οι ενδιαφερόμενοι βρίσκουν μεν άκρη μεταξύ τους, το σύστημα όμως και εδώ δεν θα μπορεί να ταυτοποιήσει τις τραπεζικές πληρωμές και ο ιδιοκτήτης θα τιμωρείται και εδώ με απώλεια της έκπτωσης του -5%.
Στα δύο τελευταία παραδείγματα, εξ αιτίας της ασυνέπειας των ενοικιαστών στις πληρωμές τους, ακόμη και αν δεν χάσουν ενοίκια, οι ιδιοκτήτες θα τιμωρηθούν με το «χαράτσι» του 5%. Επειδή δεν φαίνεται να υπάρχει πρακτική λύση στο πρωτοφανές αυτό και σοβαρότατο πρόβλημα, τα θύματα-ιδιοκτήτες θα έχουν ως μόνο μέσον άμυνάς τους τη συνεχή προσφυγή τους στα δικαστήρια.
4ο παράδειγμα: Ο μισθωτής καταβάλει τα μισθώματα κανονικά προς εξουσιοδοτημένο επαγγελματικό γραφείο είσπραξης ενοικίων ή προς επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων, ή προς το δικηγόρο, ή συγγενικό πρόσωπο του εκμισθωτή γιατί ο ίδιος είναι κάτοικος επαρχίας ή εξωτερικού όπως δεκάδες χιλιάδες άλλοι, ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο. Το σύστημα όμως και εδώ δεν θα «βλέπει» τις τραπεζικές καταβολές σε λογαριασμό του ιδιοκτήτη και θα τον τιμωρεί με απώλεια του – 5%.
Επτά προτάσεις
Γι΄αυτό, εν όψει της κατάθεσης του σχετικού νομοθετήματος στη Βουλή για ψήφιση προτείνουμε προς τους αρμόδιους του Υπουργείου Οικονομικών τα εξής:
1.Την απάλειψη της ανωτέρω απαράδεκτης αυτόματης απώλειας της έκπτωσης του -5% από το φορολογητέο ποσό των ενοικίων, ως κύρωσης σε βάρος των ιδιοκτητών για την ασυνέπεια των ενοικιαστών τους στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους. Αν υπάρχει κύρωση, αυτή θα πρέπει να αφορά τους υπαίτιους ενοικιαστές, και όχι τους αναίτιους ιδιοκτήτες.
2. Την προσθήκη τρίτης παραγράφου στο άρθρο 210 που να προβλέπει ρητά ότι «Η άρνηση του μισθωτή για προσήκουσα τραπεζική καταβολή του μισθώματος εξομοιώνεται με μη καταβολή του και δίνει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει για το λόγο αυτό την απόδοση του μισθίου», ώστε να μπορεί ο ιδιοκτήτης να αμυνθεί αποτελεσματικά εναντίον μιας τέτοιας παράνομης πλέον συμπεριφοράς του ενοικιαστή του.
3. Την εξαίρεση από το μέτρο ιδιοκτητών και ενοικιαστών που έχουν συμπληρώσει το 70ό έτος της ηλικίας τους η ΑμΕΑ με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, οι οποίοι σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013) εξαιρούνται από το μέτρο των δαπανών με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής.
4. Την εξαίρεση των μηνιαίων ενοικίων ύψους έως 500 ευρώ, τουλάχιστον για μια διετή μεταβατική περίοδο έως 31.12.2028, προκειμένου μέχρι τότε να έχουν επισημανθεί και επιλυθεί τα προβλήματα που αναμφίβολα θα προκύψουν.
5. Την καθιέρωση ακατασχέτου ποσού ενοικίων μέχρι το ποσό που προβλέπεται ως ακατάσχετο για μισθούς και για συντάξεις, γιατί η κατάσχεση ενοικίων ειδικά από ανθρώπους που δεν έχουν άλλο εισόδημα, θα δημιουργήσει σοβαρότατο κοινωνικό πρόβλημα, το οποίο δεν μπορεί να αγνοηθεί.
6. Τη δυνατότητα κατάθεσης των ενοικίων και σε λογαριασμό τρίτου, φυσικού ή νομικού προσώπου, εξουσιοδοτημένου από τον εκμισθωτή.
7. Τη δυνατότητα ευχερούς καταβολής των ενοικίων και μέσω του συστήματος των άμεσων και ανέξοδων πληρωμών του IRIS, αφού πρώτα οι Τράπεζες το ενσωματώσουν στο Web Banking τους, διαφορετικά ενοικιαστές και ιδιοκτήτες θα είναι εκτεθειμένοι σε ανεξέλεγκτες μηνιαίες τραπεζικές προμήθειες.
