Πέντε στοχευμένα μέτρα για την αύξηση της προσφοράς κατοικίας, αλλά και την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης προτείνει νέα μελέτη της Alpha Bank, αναδεικνύοντας παράλληλα τους παράγοντες που διαμορφώνουν την ένταση του φαινομένου στην Ελλάδα με τη γήρανση του οικιστικού αποθέματος και τις κενές κατοικίες να αποτελούν τα βασικά αγκάθια.
Μεταξύ των μέτρων που προτείνει η Alpha Bank είναι τα εξής:
1. η ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό καθώς και
2. η ενίσχυση των διαδικασιών αποκέντρωσης αλλά και
3. η διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας
με στόχο να συμβάλουν στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στην οικονομικά προσιτή στέγαση αλλά και την απελευθέρωση μέρους της προσφοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Παράλληλα, προτείνονται:
4. φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που απασχολούν προσωπικό εξ αποστάσεως σε μόνιμη βάση, σε συνδυασμό με
5. φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες κατοικιών που νοικιάζουν τα ακίνητά τους σε μεγάλες πόλεις προκειμένου να μετεγκατασταθούν σε μικρότερες πόλεις και αγροτικές περιοχές.
Οι αιτίες της στεγαστικής κρίσης
Βασικοί παράγοντες της στεγαστικής κρίσης αυτής που εντοπίζει η μελέτη της Alpha Bank είναι οι ακόλουθοι:
- η προχωρημένη ηλικία του οικιστικού αποθέματος, η οποία επηρεάζει αρνητικά την ποιότητά του σε σχέση με τις σύγχρονες στεγαστικές ανάγκες
- το υψηλό ποσοστό κενών ακινήτων
- το υψηλό κόστος στέγασης (συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφελείας), ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
- ο συγκριτικά υψηλότερος βαθμός αστικοποίησης στην Ελλάδα ως αποτέλεσμα της υψηλής συγκέντρωσης των θέσεων εργασίας στα αστικά κέντρα
- η μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού την τελευταία δεκαετία, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές.
«Γερασμένο» οικιστικό απόθεμα
Αξιοσημείωτο είναι ότι το οικιστικό απόθεμα της χώρας θεωρείται πλέον γερασμένο με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Μάλιστα, το 64% του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα κατασκευάστηκε μεταξύ του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου και του 1990, ενώ άλλο ένα 6% είχε κατασκευαστεί πριν από τον πόλεμο και μόνο το 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών κατασκευάστηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα.
Παράλληλα, σύμφωνα με την έρευνα που διεξήγαγε η Alpha Bank, μια στις πέντε (1 στις 5) κύριες κατοικίες στην Ελλάδα είναι ηλικίας άνω των 40 ετών, με την πλειοψηφία των σπιτιών (73%) να είναι μεταξύ 6 και 40 ετών, ενώ τα νεόδμητα σπίτια, δηλαδή με ηλικία μικρότερη των 5 ετών, αντιπροσωπεύουν μόλις το 4% του συνόλου. Με βάση αυτό, η μέση ηλικία των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα υπολογίζεται ότι υπερβαίνει κατά πολύ τα 30 έτη.
Ο λόγος για το «γερασμένο» οικιστικό απόθεμα κρύβεται στις επενδύσεις σε κατοικίες, οι οποίες ενώ αντιπροσώπευαν σημαντικό παράγοντα της οικονομικής μεγέθυνσης στην Ελλάδα πριν την οικονομική κρίση, κατά την κρίση κυριολεκτικά πάγωσαν γεγονός που εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών. Οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχωρούσαν κατά 25% ετησίως, κατά μέσο όρο, με αποτέλεσμα μέχρι το 2017 να αντιστοιχούν μόλις στο 5% των συνολικών επενδύσεων της χώρας. Από το 2018 και μετά, βέβαια, οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται σε φάση ανάκαμψης, αν και σε σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο, αναφέρει η Alpha Bank.
Το «αγκάθι» των κενών κατοικιών
Ένας ακόμη παράγοντας που εξηγεί εν μέρει το παράδοξο της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα είναι το υψηλό ποσοστό κανονικών κατοικιών που δεν κατοικούνται. Τα στοιχεία της έρευνας δείχνουν ότι οι μη κατοικούμενες κατοικίες αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στη χώρα -το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ-27,το οποίο μπορεί να αναλυθεί περαιτέρω σε εξοχικές/ δευτερεύουσες (22,5% του συνόλου) και κενές κατοικίες (12% του συνόλου).
Μάλιστα, οι κενές κατοικίες ανήλθαν σε 794.000 σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών του 2021, με το 1/3 περίπου να βρίσκεται στην Αττική -που αντιστοιχεί στο 11,8% του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος της εν λόγω περιφέρειας- και το 9,7% στη Θεσσαλονίκη. Ο αριθμός αυτός «παραμένει υψηλός και δημιουργεί ένα δομικό πρόβλημα που δυσχεραίνει την ικανοποίηση της ζήτησης», υπογραμμίζει η μελέτη. Παράλληλα, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 1/3 σε σύγκριση με το 2011, ενώ οι κενές κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση μειώθηκαν συνολικά κατά 10,4%.
Σύμφωνα με την έρευνα, ένας στους δέκα ερωτηθέντες (11%) είναι ιδιοκτήτης αναξιοποίητης/κενής κατοικίας. Ο παράγοντας για τον οποίο οι συγκεκριμένες κατοικίες παραμένουν αναξιοποίητες ή κενές είναι το υψηλό κόστος ανακατασκευής ή ανακαίνισης (42%), τα κληρονομικά ζητήματα και η πολλαπλή ιδιοκτησία (21%). Θετικό κρίνεται το γεγονός ότι ένας στους πέντε ερωτηθέντες δήλωσε πρόθεση να διαθέσει το ακίνητο στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης στο άμεσο μέλλον, ενώ το 6% των ερωτηθέντων εξέφρασε πρόθεση διάθεσης του ακινήτου προς πώληση.
