Τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν μειώσει σημαντικά τα χρέη τους, αλλά η αγορά ενός σπιτιού γίνεται όλο και δυσκολότερη. Αυτό είναι το παράδοξο που αναδεικνύει η νέα έκθεση της Morningstar DBRS.
Όπως εξηγούν οι αναλυτές του οίκου η ανάκαμψη των ακινήτων ενισχύει τις εξασφαλίσεις των τραπεζών, την ώρα που οι τιμές απομακρύνονται από τις οικονομικές δυνατότητες των υποψήφιων αγοραστών.
Ο οίκος εντοπίζει τον βασικό μεσοπρόθεσμο κίνδυνο στην επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας. Η σημερινή άνοδος δεν τροφοδοτείται από υπερβολικό δανεισμό των νοικοκυριών, όπως συνέβαινε πριν από την κρίση, αλλά κυρίως από την περιορισμένη προσφορά, την επενδυτική ζήτηση και τις εισροές ξένων κεφαλαίων.
Η διάκριση αυτή εξηγεί γιατί ο DBRS θεωρεί την αγορά κατοικίας πηγή στήριξης για τις ελληνικές τράπεζες, παρότι προειδοποιεί ότι η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών ταχύτερα από τα εισοδήματα μπορεί τελικά να περιορίσει τις συναλλαγές και να αποδυναμώσει την εγχώρια ζήτηση.
Τιμές 7% πάνω από την κορυφή του 2008
Η διαδρομή των ελληνικών ακινήτων αποτυπώνει το βάθος της προηγούμενης κρίσης και την ένταση της ανάκαμψης που ακολούθησε.
Μεταξύ 2008 και 2017, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν σωρευτικά περισσότερο από 40%, σε μία από τις βαθύτερες διορθώσεις στην Ευρώπη. Η ύφεση, η εκτίναξη της ανεργίας και η μείωση των διαθέσιμων εισοδημάτων περιόρισαν τη ζήτηση, ενώ τα προβλήματα των τραπεζών οδήγησαν σε κατάρρευση της νέας στεγαστικής χρηματοδότησης.
Από το χαμηλό του 2017, η αγορά ανέκαμψε ισχυρά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που παραθέτει η έκθεση, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν περίπου 85% υψηλότερες από εκείνο το χαμηλό και είχαν ξεπεράσει κατά 7% την προηγούμενη κορυφή του 2008.
Η άνοδος συνεχίστηκε και το δεύτερο τρίμηνο του 2026, με τα προκαταρκτικά στοιχεία να δείχνουν ετήσια αύξηση 5,5%, αν και με πιο συγκρατημένο ρυθμό.
Στο βασικό της σενάριο, ο Morninstar DBRS προβλέπει περαιτέρω ανατιμήσεις, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης επιμένει. Αναμένει, ωστόσο, επιβράδυνση της ανόδου: οι δυσκολίες χρηματοδότησης μιας αγοράς, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η παραμονή των επιτοκίων σε υψηλά επίπεδα για μεγαλύτερο διάστημα μπορούν να συγκρατήσουν τη ζήτηση περισσότερο από το αναμενόμενο.
Γιατί η προσφορά εξακολουθεί να πιέζει την αγορά
Η οικονομική ανάκαμψη και η βελτίωση της απασχόλησης έδωσαν την αρχική ώθηση στις τιμές. Στη συνέχεια, η ζήτηση από το εξωτερικό απέκτησε καθοριστικό ρόλο, με τη βοήθεια της τουριστικής ανάπτυξης, του προγράμματος Golden Visa και του επενδυτικού ενδιαφέροντος για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα μειώθηκαν περίπου 25% το 2025 σε ετήσια βάση. Η DBRS αποδίδει μέρος της υποχώρησης στη χαμηλότερη ζήτηση για Golden Visa μετά την αυστηροποίηση των κριτηρίων.
Η κάμψη αυτή, όμως, δεν έχει εξαλείψει το πρόβλημα της προσφοράς. Έπειτα από χρόνια υποεπένδυσης, η ιδιωτική οικιστική κατασκευαστική δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερη από τα προ κρίσης επίπεδα, παρά τη σταδιακή ανάκαμψή της. Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών εξακολουθεί έτσι να ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές.
Λιγότερο χρέος, δυσκολότερη αγορά σπιτιού
Τα οικονομικά των νοικοκυριών έχουν βελτιωθεί αισθητά σε σχέση με την περίοδο της κρίσης. Αποπληρωμές, αναδιαρθρώσεις δανείων και περιορισμένη νέα στεγαστική χρηματοδότηση οδήγησαν σε πολυετή μείωση του δανεισμού.
Ο λόγος του ακαθάριστου χρέους των νοικοκυριών προς το εισόδημά τους υποχώρησε σε περίπου 58% το 2024, από περίπου 98% μία δεκαετία νωρίτερα. Αντίστοιχα, το χρέος τους ως ποσοστό του ΑΕΠ μειώθηκε σε περίπου 38% το 2025, από την κορυφή του 67% το 2012, παραμένοντας κάτω από τον μέσο όρο της ΕΕ.
Η χαμηλότερη επιβάρυνση και οι καλύτερες συνθήκες στην αγορά εργασίας ενισχύουν την αντοχή των δανειοληπτών σε δυσμενείς εξελίξεις. Ωστόσο, από το 2018 οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές που συνδέονται με τον τουρισμό.
Ο τυποποιημένος δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα του ΟΟΣΑ έφτασε το 109,5 το 2025, πλησιάζοντας την προηγούμενη κορυφή του 114,1 το 2012. Τιμές άνω του 100 δείχνουν ότι η σχέση τιμών προς εισοδήματα υπερβαίνει τον μακροχρόνιο μέσο όρο της.
Η πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη για τους νέους και όσους επιχειρούν να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία. Η έκθεση αναφέρει ότι, για την αντιμετώπισή της, η κυβέρνηση έχει εισαγάγει μέτρα στήριξης, μεταξύ των οποίων προγράμματα επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων.
Σχεδόν διπλασιάστηκαν τα νέα στεγαστικά στο επτάμηνο
Τα προγράμματα αυτά συνέβαλαν στην αναζωογόνηση της στεγαστικής χρηματοδότησης, προσφέροντας ευνοϊκότερους όρους στους επιλέξιμους δανειολήπτες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που περιλαμβάνει η έκθεση, η παραγωγή νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 50% το 2025, ενώ στο διάστημα Ιανουαρίου–Ιουλίου 2026 σχεδόν διπλασιάστηκε σε σύγκριση με το αντίστοιχο επτάμηνο του προηγούμενου έτους.
Παρά την επιτάχυνση, το συνολικό υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων παρέμενε τον Ιούλιο του 2026 σημαντικά χαμηλότερο από την κορυφή του 2009. Η ανάκαμψη της χρηματοδότησης ξεκινά επομένως από περιορισμένη βάση και δεν ακολουθεί την ένταση της ανόδου των ακινήτων.
Η DBRS προειδοποιεί επίσης ότι νέες ανοδικές πιέσεις στα επιτόκια θα μπορούσαν να ανακόψουν μέρος αυτής της δυναμικής.
Οι δικλίδες ασφαλείας των τραπεζών
Η σημερινή αγορά λειτουργεί με πιο συντηρητικά κριτήρια χρηματοδότησης. Τα πιστοδοτικά πρότυπα έχουν παραμείνει σχετικά σταθερά το τελευταίο διάστημα, ενώ οι δανειολήπτες καλούνται να καλύψουν σημαντικό μέρος της αξίας του ακινήτου με ίδια κεφάλαια.
Ο μέσος λόγος δανείου προς αξία ακινήτου στα νέα στεγαστικά διαμορφώθηκε σε 64,8% το 2025, από 60,9% το 2024 και 63,7% το 2021. Ο οίκος θεωρεί τα επίπεδα αυτά συντηρητικά και επαρκή για να παρέχουν ισχυρή προστασία στους δανειστές μέσω των εξασφαλίσεων.
Παράλληλα, οι τράπεζες έχουν ενισχύσει σημαντικά τους ισολογισμούς τους. Η έκθεση αναφέρει ότι τιτλοποιήσεις και μεταβιβάσεις περίπου 57 δισ. ευρώ μη εξυπηρετούμενων δανείων βελτίωσαν ουσιαστικά το προφίλ κινδύνου τους.
Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η κερδοφορία τους παρέμενε υψηλότερη από τον μέσο όρο της ΕΕ και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Η κεφαλαιακή τους θέση ήταν ισχυρή, αν και κάτω από τον αντίστοιχο μέσο όρο, ενώ ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων εξακολουθούσε να είναι υψηλότερος.
Οι καταθέσεις υπερβαίνουν σημαντικά τα δάνεια, με τον λόγο δανείων προς καταθέσεις κοντά στο 65%, προσφέροντας επαρκή ρευστότητα για μελλοντική πιστωτική επέκταση.
Το όριο της ανόδου βρίσκεται στις δυνατότητες των αγοραστών
Για τις τράπεζες, οι υψηλότερες αξίες ακινήτων ενισχύουν την κάλυψη των στεγαστικών δανείων και τις προοπτικές ανάκτησης απαιτήσεων, ενώ διευκολύνουν πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων και αναδιαρθρώσεις. Στηρίζουν, όμως, περισσότερο το προφίλ κινδύνου τους παρά την αύξηση των εσόδων τους, καθώς η στεγαστική πίστη παραμένει περιορισμένη σε σχέση με το παρελθόν.
Η DBRS θεωρεί ότι η περιορισμένη προσφορά, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, οι υγιείς μακροοικονομικές συνθήκες και τα συντηρητικά κριτήρια δανεισμού μειώνουν την πιθανότητα μιας απότομης, άτακτης διόρθωσης.
Η βασική προειδοποίησή της αφορά τη δυνατότητα των εγχώριων αγοραστών να ακολουθήσουν τις τιμές. Όσο τα ακίνητα ακριβαίνουν ταχύτερα από τα εισοδήματα, η πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία στενεύει — και αυτή η πίεση μπορεί τελικά να φρενάρει τις συναλλαγές και την ίδια τη ζήτηση που στηρίζει την αγορά.
-
Προτιμώμενη πηγή στην Google
Για να εμφανίζονται περισσότερα άρθρα της στις αναζητήσεις σας εύκολα και γρήγορα, πρέπει να προσθέσετε το site στις προτιμώμενες πηγές σας. .
