«Συγκρατημένα θετικές» χαρακτηρίζει τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το προσεχές διάστημα η Τράπεζα της Ελλάδος, καταγράφοντας ταυτόχρονα μείωση των επενδύσεων από το εξωτερικό.
Στην ετήσια έκθεση του διοικητή για το 2025 επισημαίνεται ότι οι νέες αβεβαιότητες που προκύπτουν από τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή, σε συνδυασμό με τις ήδη υφιστάμενες γεωπολιτικές εντάσεις και τις μεταβαλλόμενες πολιτικές ισορροπίες, ενδέχεται να επηρεάσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον και τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Οι συνθήκες αυτές διαμορφώνουν ένα περιβάλλον μεγαλύτερης επιφυλακτικότητας για τους επενδυτές, ιδίως ως προς τις διασυνοριακές τοποθετήσεις.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2025 οι καθαρές εισπράξεις για αγορά ακινήτων από το εξωτερικό μειώθηκαν κατά 25,3%, διαμορφούμενες σε 2.055,6 εκατ. έναντι 2.750,3 εκατ. ευρώ το 2024. Την ίδια στιγμή, τα αιτήματα για το πρόγραμμα Golden Visa ήταν 7.031, από 9.387 ένα χρόνο πριν, σημειώνοντας υποχώρηση 25,1%. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει την επιφυλακτικότητα που επικρατεί διεθνώς, χωρίς να ανατρέπει τη συνολική εικόνα της αγοράς.
Ηπιότεροι ρυθμοί
Παρά τη μείωση των εισροών, η αγορά διατήρησε τη δυναμική της το 2025 και τους πρώτους μήνες του 2026, ωστόσο, με πιο ήπιους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Το αγοραστικό και επενδυτικό ενδιαφέρον παρέμεινε ενεργό, ενώ η ζήτηση, ιδίως για οικιστικά ακίνητα, κινήθηκε σε υψηλά επίπεδα. Την ίδια ώρα, η προσφορά σύγχρονης και προσιτής κατοικίας εξακολούθησε να είναι περιορισμένη, διατηρώντας την πίεση στις τιμές.
Η αυξημένη οικιστική πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τη σημαντική άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, φαίνεται ότι κατεύθυνε μέρος της ζήτησης προς πιο προσιτές περιοχές και προς παλαιότερα ακίνητα. Η τάση αυτή συνδέεται και με την επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων.
Επενδυτικό ενδιαφέρον καταγράφηκε και για τα επαγγελματικά ακίνητα, κυρίως σε τομείς που σχετίζονται με τον τουρισμό και τη φιλοξενία, την αποθήκευση και διανομή, αλλά και σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Οι εταιρείες και οι επενδυτές στράφηκαν σε σύγχρονους και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους, ενισχύοντας τη ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας και περιορίζοντας τη σημασία παλαιότερων κτιρίων.
Οικιστικά ακίνητα
Στην αγορά κατοικιών, οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται πέρυσι, αν και με ηπιότερο ρυθμό σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Το 2025 η αύξηση διαμορφώθηκε σε 7,8%, έναντι 9,1% το 2024. Τα παλαιά διαμερίσματα κατέγραψαν υψηλότερο ρυθμό ανόδου (8,1%) σε σύγκριση με τα νέα (7,4%).
Σε επίπεδο γεωγραφικών περιοχών, οι υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%). Στην Αθήνα, ο αντίστοιχος ρυθμός ήταν χαμηλότερος, στο 6,2%, στοιχείο που υποδηλώνει σχετική εξομάλυνση μετά την έντονη άνοδο των προηγούμενων ετών.
Η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε κάμψη. Το πρώτο ενδεκάμηνο του 2025 μειώθηκαν τόσο ο αριθμός των νέων αδειών όσο και ο δομήσιμος όγκος, κατά 16,7% και 19,1% αντίστοιχα. Το κόστος κατασκευής αυξήθηκε με ηπιότερο ρυθμό (2,7% έναντι 3,7% το 2024), παραμένει όμως αυξημένο κατά 23,1% σε σχέση με το 2021.
Η χρηματοδότηση
Στο πεδίο της χρηματοδότησης, το 2025 καταγράφηκε αύξηση 49,8% στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων. Παρά την άνοδο, τα επίπεδα χρηματοδότησης εξακολουθούν να θεωρούνται χαμηλά.
Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν οριακά, κατά 0,5% και 1,1% αντίστοιχα σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, καταγράφοντας επιβράδυνση έναντι του 2024. Τα μισθώματα παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα, με μικρές αυξήσεις της τάξης του 0,3% και 0,4%.
Ρυθμιστής οι διεθνείς εξελίξεις
Σύμφωνα επίσης με την έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, η περαιτέρω πορεία της αγοράς θα εξαρτηθεί σε σημαντικό βαθμό από τη διάρκεια και την ένταση των διεθνών εξελίξεων. Το υψηλό κόστος κατασκευής, οι αυξημένες τιμές και η επιδείνωση της προσιτότητας εκτιμάται ότι θα λειτουργήσουν σταδιακά ως παράγοντες επιβράδυνσης.
Η επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας, ιδιαίτερα στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, συνδέεται με την ταχεία αύξηση των τιμών και την υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με την προσφορά.
Για την αντιμετώπιση του ζητήματος η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει ότι απαιτούνται πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στις μεταβιβάσεις, στις τακτοποιήσεις και στις αδειοδοτήσεις, καθώς και η επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης, μπορούν να συμβάλουν στην επανένταξη ανενεργών ακινήτων στην αγορά.
Η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου εκτιμάται ότι θα ενισχύσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και θα λειτουργήσει ως κίνητρο για νέες επενδύσεις στην κατοικία.
Η αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα, προβάλλει ως μία από τις βασικές λύσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τα έργα θα έχουν επαρκή κλίμακα και θα στοχεύουν σε περιοχές με πραγματικό έλλειμμα προσφοράς.
Όπως επισημαίνεται το στεγαστικό πρόβλημα απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό. Η αναβάθμιση των υποδομών και των υπηρεσιών στην περιφέρεια, η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων και η βελτίωση της σύνδεσης των περιφερειακών πόλεων με τα μεγάλα αστικά κέντρα μπορούν να ενισχύσουν την ελκυστικότητα νέων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση.
Στην ίδια κατεύθυνση κινούνται και παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση των μέσων σταθερής τροχιάς, ο επανασχεδιασμός των μεταφορών και η ανάπλαση ή ένταξη εκτάσεων σε οικιστική χρήση, που μπορούν να διευρύνουν τις διαθέσιμες επιλογές στέγασης.
