Πολυτελή ακίνητα: Γιατί ξεχωρίζει η αθηναϊκή αγορά – Πώς θα επηρεάσει η φορολογία των μεταβιβάσεων

Η σχετική προσιτότητα, η ισχυρή γεωγραφική θέση της Ελλάδας και το υψηλό επίπεδο ασφάλειας προσφέρουν στην ελληνική πρωτεύουσα και συνολικά την Αττική σημαντικό πλεονέκτημα έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών ως προς την αγορά πολυτελών ακινήτων.

Η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική έχει καταγράψει την τελευταία πενταετία μια από τις σταθερότερες ανοδικές πορείες στην Ευρώπη, ωστόσο, οι πρόσφατες εξαγγελίες για τη φορολογία των μεταβιβάσεων αναμένεται να επηρεάσουν την εικόνα. Πάντως, σύμφωνα με την διευθύνουσα σύμβουλο της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, δεν ακυρώνονται τα βασικά πλεονεκτήματα της αθηναϊκής αγοράς.

Γιατί ξεχωρίζει η αθηναϊκή αγορά

Σύμφωνα με την κ. Σαΐα, από το 2021 η σωρευτική αύξηση των τιμών πλησιάζει το 50%, ενώ η Αθήνα εξακολουθεί να προσελκύει διεθνείς αγοραστές χάρη στο συνδυασμό των χαρακτηριστικών της.

Ειδικότερα όπως εκτιμάται από την Premier Realty, παρά την άνοδο των τιμών, η ελληνική πρωτεύουσα και συνολικά η Αττική διατηρούν σημαντικό πλεονέκτημα έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών. Το κόστος αγοράς εξακολουθεί να είναι χαμηλότερο σε σχέση με πόλεις όπως η Λισαβόνα, το Λονδίνο, το Παρίσι, το Βερολίνο και η Μαδρίτη.

Η εικόνα αυτή εξηγεί γιατί το ενδιαφέρον από το εξωτερικό παραμένει έντονο, ακόμη και σε μια περίοδο κατά την οποία οι υποψήφιοι επενδυτές εξετάζουν προσεκτικότερα το συνολικό κόστος μιας συναλλαγής.

Ξένες επενδύσεις σε ακίνητα

Τα μεγέθη είναι ενδεικτικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ. Από αυτά, περίπου 1,2 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Στην πρώτη θέση βρέθηκε η Τουρκία με 214,4 εκατ. ευρώ και ακολούθησε η Ελβετία με 210,8 εκατ. ευρώ. Έπονται το Χονγκ Κονγκ με 115,5 εκατ. ευρώ, το Ισραήλ με 88,2 εκατ. ευρώ και οι Ηνωμένες Πολιτείες με 88 εκατ. ευρώ. Ακολουθούν τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.

Η νέα παράμετρος της φορολόγησης

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, επισημαίνεται στο ενημερωτικό σημείωμα, οι πρόσφατες εξαγγελίες για τη φορολογία των μεταβιβάσεων προσθέτουν μια νέα παράμετρο. Προβλέπεται αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για φυσικά πρόσωπα που είναι υπήκοοι τρίτων χωρών, εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Με τον δημοτικό φόρο, η συνολική επιβάρυνση υπολογίζεται ότι θα διαμορφωθεί από το σημερινό 3,09% στο 15,45%. Για ένα ακίνητο αξίας 800.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης θα αυξανόταν, με βάση τα ανακοινωθέντα, από περίπου 24.000 σε 120.000 ευρώ.

Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν επηρεάζονται, ενώ το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρικά σχήματα. Παράλληλα, ενδέχεται να προβλεφθούν εξαιρέσεις για ομογενείς και μακροχρόνια διαμένοντες. Ωστόσο, το σχετικό νομοσχέδιο δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί και, επομένως, δεν έχουν οριστικοποιηθεί ούτε τα κριτήρια των εξαιρέσεων, ούτε οι μεταβατικές διατάξεις.

Το κρίσιμο σημείο

Ανοιχτή παραμένει και η ημερομηνία εφαρμογής. Στις ανακοινώσεις έχουν αναφερθεί τόσο η 1η Ιανουαρίου όσο και η 1η Ιουλίου 2027. Η δεύτερη ημερομηνία θα παρείχε περισσότερο χρόνο σε αγοραστές που βρίσκονται ήδη σε διαδικασία διαπραγμάτευσης, νομικού ελέγχου ή αγοράς ακινήτου υπό ανέγερση.

Το κρίσιμο σημείο, πάντως, είναι η ολοκλήρωση της μεταβίβασης: μια κράτηση ή ένα προσύμφωνο δεν εξασφαλίζει από μόνο του ότι η συναλλαγή θα υπαχθεί στο σημερινό καθεστώς.

Η μεγαλύτερη επίδραση εκτιμάται ότι θα εμφανιστεί στις αγορές ακινήτων αξίας 250.000 έως 800.000 ευρώ από πρόσωπα εκτός ΕΕ, καθώς σε αυτή την κατηγορία το πρόσθετο κόστος μπορεί να μεταβάλει αισθητά την προσδοκώμενη απόδοση της επένδυσης. Είναι επίσης πιθανό μέρος της ζήτησης να αναζητήσει εταιρικά ή άλλα νομικά σχήματα, εφόσον αυτά παραμείνουν εκτός του πεδίου εφαρμογής.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τέτοιες παρεμβάσεις μπορούν να αλλάξουν τη σύνθεση και τον χρόνο των συναλλαγών, χωρίς να οδηγούν κατ’ ανάγκην σε γενικευμένη υποχώρηση της αγοράς. Στη Βρετανική Κολομβία του Καναδά, μετά την επιβολή φόρου 15% στους ξένους αγοραστές στο Βανκούβερ το 2016, το μερίδιό τους μειώθηκε απότομα μέσα στους επόμενους μήνες και οι τιμές επιβραδύνθηκαν περισσότερο στις περιοχές με υψηλή ξένη ζήτηση. Στην Ισπανία, αντίστοιχα, η πρόταση για φόρο 100% σε αγοραστές εκτός ΕΕ έχει ήδη στρέψει το ενδιαφέρον προς εναλλακτικά επενδυτικά σχήματα και προς την επιτάχυνση συναλλαγών πριν από τυχόν εφαρμογή του μέτρου.

Η νέα φορολογική παράμετρος, εκτιμά η κ. Σαΐα, μπορεί να καταστήσει ορισμένες συναλλαγές ακριβότερες και πιο σύνθετες, δεν ακυρώνει όμως τα βασικά πλεονεκτήματα της αθηναϊκής αγοράς. Η σχετική προσιτότητα, η θέση της χώρας και η ασφάλεια εξακολουθούν να στηρίζουν το ενδιαφέρον του διεθνούς κεφαλαίου. Μέχρι να παρουσιαστεί το τελικό νομοσχέδιο, η αγορά αναμένεται να κινηθεί με μεγαλύτερη προσοχή, χωρίς να χάνει τη δυναμική που απέκτησε τα τελευταία χρόνια.

-