Νέο τοπίο στην αγορά ακινήτων φέρνουν από το 2025 οι αλλαγές στη φορολογία κεφαλαίου που στόχο έχουν αφενός την ελάφρυνση των ιδιοκτητών, αφετέρου την «απελευθέρωση» περισσότερων ακινήτων ώστε να δοθεί λύση στο στεγαστικό πρόβλημα.
Η μεγαλύτερη μείωση του ΕΝΦΙΑ για τα ασφαλισμένα ακίνητα, η αναστολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, αλλά και οι παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι μερικά μόνο από τα νέα μέτρα που περιλαμβάνονται στο υπό συζήτηση στη Βουλή φορολογικό νομοσχέδιο.
Στη σημαντική εξάλλου ενίσχυση των αγοραπωλησιών αναμένεται να συμβάλει η παράταση του φόρου υπεραξίας ακινήτων, τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης που μετατρέπονται σε μακροχρόνια, καθώς επίσης και η μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για όσους επενδύουν σε ακίνητα, ειδικά σε διατηρητέα και κλειστά, αλλά και η μόνιμη απαλλαγή των διατηρητέων από τον ΕΝΦΙΑ.
Αξίζει να σημειωθεί πάντως ότι το 2025 οι ιδιοκτήτες θα λάβουν νωρίτερα από κάθε άλλη χρονιά το «λογαριασμό» του ΕΝΦΙΑ αφού στα τέλη Φεβρουαρίου, με την αποπληρωμή του φετινού φόρου, θα έρθει το εκκαθαριστικό του 2025, το οποίο βέβαια θα μπορεί να εξοφληθεί σε 12 μηνιαίες δόσεις αντί των σημερινών 11 δόσεων, με την πρώτη να καταβάλλεται έως το τέλος Μαρτίου 2025.
Τι φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο
Αναλυτικότερα, το «πακέτο» μέτρων που περιλαμβάνεται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο, προβλέπει τα εξής:
- Παράταση αναστολής ΦΠΑ για νέες οικοδομές έως τις 31.12.2025. Στόχος είναι η τόνωση της αγοράς ακινήτων και η προσέλκυση επενδύσεων, ενώ η ρύθμιση λειτουργεί και προς όφελος των αγοραστών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των φυσικών προσώπων που προορίζουν το ακίνητο για ιδιωτική στεγαστική χρήση. Ο ΦΠΑ 24% επιβλήθηκε στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2006 και αφορά ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας, ενώ η αναστολή του ΦΠΑ ξεκίνησε το 2020.
- Παράταση έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 της αναστολής επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων. Ο φόρος υπεραξίας, που ανέρχεται στο 15% επί της διαφοράς μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης, παραμένει «παγωμένος» για δύο επιπλέον χρόνια. Οι φορολογούμενοι που θα μεταβιβάσουν ακίνητα έως το τέλος του 2026 δεν θα επιβαρυνθούν με αυτόν τον φόρο, διευκολύνοντας τη ρευστότητα και ενθαρρύνοντας περισσότερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
- Μόνιμη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για εμπράγματα δικαιώματα επί διατηρητέων κτιρίων αξίας έως 400.000 ευρώ. Το μέτρο στοχεύει στην ενίσχυση των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων που επιβαρύνονται σημαντικά για τη συντήρησή τους. Στη συγκεκριμένη κατηγορία περιλαμβάνονται και επενδυτές από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν Golden Visa στην Ελλάδα.
- Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία έτη για ακίνητα που θα ενοικιαστούν τα οποία δηλώνονταν προηγουμένως ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση. Συγκεκριμένα, αφορά κατοικίες:
α) έως 120 τ.μ.
β) για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025
γ) οι οποίες τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024 (αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025), είχαν δηλωθεί ως κενά ακίνητα (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένα ακίνητα ούτε ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ούτε δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα (έντυπα Ε1 και Ε2) ή είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.
5. Διπλάσια μείωση ΕΝΦΙΑ από το 2025 (από 10% σε 20%) για κατοικίες φυσικών προσώπων, φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ, που είναι ασφαλισμένες για φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά, σεισμό, πλημμύρα). Προϋπόθεση είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος με διάρκεια τουλάχιστον 3 μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης των προηγούμενων εδαφίων είναι μικρότερη του 1 έτους, η μείωση του ΕΝ.Φ.Ι.Α. προσαρμόζεται αναλογικά.
6. Αύξηση του τέλους βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση αυξάνεται και τους χειμερινούς μήνες ανέρχεται σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ενώ τους καλοκαιρινούς σε 8 ευρώ.
7. Αυστηροποίηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για την αποσυμφόρηση της αγοράς και τη συγκράτηση των ενοικίων, εισάγονται αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στα πρώτα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, απαγορεύεται η εγγραφή νέων ακινήτων σε πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Θα πρέπει ακόμη να αναφερθεί ότι το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης εξετάζει τη μείωση του χρονικού διαστήματος που απαιτείται για τη μετάβαση από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση, ενισχύοντας τη βιώσιμη αξιοποίηση ακινήτων.