Μπρα ντε φερ για ακίνητα σε γκρίζα ζώνη: «Μάχες» ΑΑΔΕ – φορολογουμένων

Ένα ιδιότυπο μπρα ντε φερ μεταξύ φορολογουμένων και φορολογικών αρχών βρίσκεται σε εξέλιξη για τις φορολογητέες αξίες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες, κατά τον κρίσιμο χρόνο φορολογίας, δεν εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.

Μεταβιβάσεις, κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές καταλήγουν στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), με τους φορολογουμένους να αμφισβητούν τις αξίες που προσδιορίζουν οι κατά τόπους φορολογικές υπηρεσίες και, κυρίως, τα «συγκριτικά στοιχεία» στα οποία στηρίζονται για να υπολογίσουν την αγοραία αξία των ακινήτων.

Οι διαφορές μεταξύ εκτίμησης της φορολογητέας αξίας από τη ΔΟΥ και δηλωθείσας αξίας από τον φορολογούμενο μόνο αμελητέες δεν είναι. Σε ορισμένες υποθέσεις η αξία που προσδιορίζει η φορολογική διοίκηση είναι πολλαπλάσια της δηλωθείσας, με αποτέλεσμα να αυξάνεται αντίστοιχα ο φόρος και, ανάλογα με την περίπτωση, να επιβάλλονται πρόστιμα και τόκοι.

Οι αποφάσεις της ΔΕΔ δείχνουν όμως ότι η εκτίμηση της ΔΟΥ δεν είναι απρόσβλητη. Όταν το συγκριτικό ακίνητο δεν είναι πραγματικά ομοειδές, όταν βρίσκεται σε διαφορετική περιοχή, όταν απέχει χρονικά από την εξεταζόμενη συναλλαγή ή όταν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του δεν έχουν συνεκτιμηθεί επαρκώς, η αξία μπορεί να ανατραπεί ή να μειωθεί.

Υπάρχει όμως και η αντίθετη πλευρά: σε αρκετές περιπτώσεις η ΔΕΔ κρίνει τα συγκριτικά στοιχεία επαρκή και επικυρώνει τον προσδιορισμό της φορολογικής αρχής.

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι έντονες αμφισβητήσεις των φορολογητέων αξιών που προσδιορίζουν οι φορολογικές υπηρεσίες και οι διενέξεις με τους φορολογουμένους είναι φαινόμενα που διαπιστώνονται πλέον σε μεγάλη έκταση και καθιστούν όσο ποτέ άλλοτε αναγκαία την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών τιμών προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας σε όλη την επικράτεια της χώρας. Ζητούμενο να καταργηθεί έτσι πλήρως το απηρχαιωμένο πλέον σύστημα των «συγκριτικών στοιχείων» με βάση το οποίο προσδιορίζονται συχνά αυθαίρετα οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων στις περιοχές όπου αυτή τη στιγμή το σύστημα των αντικειμενικών τιμών δεν εφαρμόζεται και, ενδεχομένως, εκτρέφει και τη συναλλαγή.

Προσδιορισμός αξίας

Στις περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το σύστημα των αντικειμενικών τιμών το κρίσιμο μέγεθος είναι η αγοραία αξία του ακινήτου. Για τον προσδιορισμό της συνεκτιμώνται -μεταξύ άλλων- αξίες του ίδιου ή άλλων πλησιόχωρων και ομοειδών ακινήτων που προκύπτουν από μεταβιβάσεις, κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές, καθώς και κάθε άλλο πρόσφορο στοιχείο που επηρεάζει ουσιωδώς την αξία.

Το κρίσιμο ζήτημα είναι ακριβώς η λέξη «συγκρίσιμο». Δεν αρκεί δηλαδή να υπάρχει μια άλλη μεταβίβαση στην ευρύτερη περιοχή. Πρέπει να εξετάζεται κατά πόσο τα ακίνητα είναι συγκρίσιμα ως προς τη θέση, τη χρήση, την έκταση, τον χρόνο της συναλλαγής, την πρόσβαση, την απόσταση από τη θάλασσα, την οικοδομησιμότητα και γενικότερα τα χαρακτηριστικά που επηρεάζουν την εμπορική τους αξία.

Η ίδια η διοίκηση έχει επισημάνει ότι τα συγκριτικά στοιχεία πρέπει να είναι ομοειδή και πρόσφορα, τόσο τοπικά όσο και χρονικά. Οι αποφάσεις της ΔΕΔ αποκαλύπτουν πόσο καθοριστική μπορεί να γίνει αυτή η αξιολόγηση.

1. Από 25 στα 12 ευρώ το τετραγωνικό στην Κέρκυρα

Χαρακτηριστική είναι η απόφαση 50/2024 της ΔΕΔ Αθηνών. Η υπόθεση αφορούσε φόρο μεταβίβασης για αγροτεμάχιο στην Κέρκυρα συνολικής επιφάνειας 44.443,37 τ.μ., τμήμα του οποί ου είχε χαρακτηριστεί δασική έκταση. Η ΔΟΥ προσδιόρισε την αξία του επίμαχου τμήματος σε 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χρησιμοποιώντας συγκριτικά στοιχεία. Η εταιρεία που είχε αποκτήσει το ακίνητο προσέφυγε στη ΔΕΔ, αμφισβητώντας την καταλληλότητα των συγκριτικών στοιχείων και υποστηρίζοντας, μεταξύ άλλων, ότι αφορούσαν διαφορετική κοινότητα.

Η ΔΕΔ έκρινε ότι η αξία των 25 ευρώ/τ.μ. ήταν υψηλή και ότι δεν είχε αιτιολογηθεί επαρκώς η επιλογή των συγκριτικών στοιχείων. Αποτέλεσμα: Η προσφυγή έγινε εν μέρει δεκτή και η αξία μειώθηκε από 25 σε 12 ευρώ/τ.μ., με αντίστοιχη μείωση του καταλογισμού.

2. Στα Σπάτα από 535 στα 338 ευρώ/τ.μ.

Ιδιαίτερα χαρακτηριστική είναι η απόφαση 598/2025 της ΔΕΔ Αθηνών για φόρο κληρονομιάς. Ο έλεγχος είχε προσδιορίσει την αξία δύο οικοπέδων στα 535 ευρώ ανά τ.μ., χρησιμοποιώντας ουσιαστικά ένα μοναδικό συγκριτικό στοιχείο. Η φορολογούμενη αμφισβήτησε τόσο τον προσδιορισμό της αξίας όσο και άλλα ζητήματα της πράξης. Η ΔΕΔ έκρινε ότι το συγκεκριμένο μοναδικό συγκριτικό στοιχείο δεν ήταν επαρκές για να στηρίξει τον προσδιορισμό. Αποτέλεσμα: Η προσφυγή έγινε μερικώς δεκτή και η τιμή περιορίστηκε στα 338 ευρώ/τ.μ. αντί 535 ευρώ/τ.μ. Το συνολικό ποσό φόρου και επιβαρύνσεων ανα μορφώθηκε σε 44.951,41 ευρώ.

3.Η ίδια διαφορά αξίας με φόρο που περιορίστηκε δραστικά

Παρόμοιο ζήτημα αντιμετώπισε η ΔΕΔ με την απόφαση 601/2025. Και εδώ επρόκειτο για κληρονομιαίο οικόπεδο στα Σπάτα και ο έλεγχος είχε χρησιμοποιήσει τιμή 535 ευρώ/τ.μ., στηριζόμενος σε ένα μοναδικό συγκριτικό στοιχείο. Ο αρχικός καταλογισμός φόρου και προστίμου ανερχόταν συνολικά σε 11.818,39 ευρώ. Η ΔΕΔ έκρινε και σε αυτή την περίπτωση ότι το συγκριτικό στοιχείο δεν επαρκούσε για να θεμελιώσει την τιμή που είχε υιοθετήσει ο έλεγχος. Αποτέλεσμα: Η τιμή μειώθηκε στα 338 ευρώ/τ.μ. Ο φόρος περιορίστηκε στα 990 ευρώ και το συνολικό ποσό φόρου και προστίμου στα 2.178 ευρώ.

4.Νέα μείωση από 535 σε 338 ευρώ/τ.μ.

Στην ίδια κατηγορία εντάσσεται και η απόφαση 602/2025 της ΔΕΔ, η οποία αφορούσε επίσης φόρο κληρονομιάς και οικόπεδα των οποίων η αξία είχε προσδιοριστεί από τον έλεγχο στα 535 ευρώ/τ.μ. Η φορολογούμενη υποστήριξε ότι το μοναδικό συγκριτικό στοιχείο που είχε χρησιμοποιηθεί ήταν απρόσφορο και ανεπαρκές. Η ΔΕΔ δέχθηκε εν μέρει τον ισχυρισμό της. Αποτέλεσμα: Η ΔΕΔ προσδιόρισε και πάλι την τιμή στα 338 ευρώ/τ.μ. Η αξία της κληρονομικής μερίδας διαμορφώθηκε σε 624.424,92 ευρώ, ο φόρος σε 16.071,25 ευρώ και το πρόστιμο σε 19.285,50 ευρώ, δηλαδή συνολικά 35.356,75 ευρώ.

5. Στον Πολύγυρο η φορολογητέα αξία μειώθηκε κατά περί που 32.000 ευρώ

Στην απόφαση 638/2025 της ΔΕΔ Θεσσαλονίκης εξετάστηκε κληρονομιά δύο αγροτεμαχίων και ο προσδιορισμός της αξίας τους από τη ΔΟΥ Πολυγύρου. Η φορολογούμενη αμφισβήτησε την εκτίμηση και υποστήριξε ότι τα στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν δεν αποτύπωναν ορθά την αξία του ενός ακινήτου. Η ΔΕΔ έκρινε ότι για το πρώτο ακίνητο υπήρχε προσφορότερο συγκριτικό στοιχείο. Αποτέλεσμα: Η συνολική φορολογητέα αξία μειώθηκε από 412.629,86 ευρώ σε 380.659,86 ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 32.000 ευρώ. Παράλληλα, η συνολική επιβάρυνση από φόρο, πρόστιμα και τόκους περιορίστηκε από 13.689,72 ευρώ σε 10.173,02 ευρώ.

6. Δύο οικόπεδα στην Πάτρα και μείωση του φόρου

Με την απόφαση 244/2024 της ΔΕΔ Αθηνών εξετάστηκε υπόθεση κληρονομιάς δύο οικοπέδων από φορολογούμενο του οποίου ο πατέρας είχε αποβιώσει το 2013. Η ΔΟΥ Πατρών είχε διορθώσει τις δηλωθείσες αξίες χρησιμοποιώντας συγκριτικά στοιχεία και λαμβάνοντας υπόψη και το αντικειμενικό σύστημα που εφαρμόστηκε μεταγενέστερα στην περι οχή. Ο κληρονόμος αντέτεινε ότι τα συγκριτικά στοιχεία δεν ήταν κατάλληλα και ότι αντανακλούσαν διαφορετικές οικονομικές συνθήκες. Αποτέλεσμα: Η ΔΕΔ προχώρησε σε ευνοϊκότερη αποτίμηση, προσδιορίζοντας την αξία του πρώτου οικοπέδου στις 25.000 ευρώ και του δεύτερου στα 300 ευρώ/τ.μ. Ο τελικός φόρος περιορίστηκε σε 358,21 ευρώ, έναντι 614,96 ευρώ που είχε προκύψει από τον αρχικό προσδιορισμό.

7.Κληρονομιά: Απορρίφθηκε η προσφυγή για διαφορά φόρου 7.805 ευρώ

Στην απόφαση 299/2025 της ΔΕΔ Αθηνών ο φορολογούμενος αμφισβήτησε, μεταξύ άλλων, την εκτίμηση της αγοραίας αξίας κληρονομιαίων ακινήτων. Η ΔΟΥ Πατρών είχε καταλογίσει διαφορά φόρου 7.805,13 ευρώ, ενώ το συνολικό ποσό προς καταβολή, μαζί με τις σχετικές επιβαρύνσεις, είχε ανέλθει σε 17.171,29 ευρώ. Ο προσφεύγων υποστήριξε ότι η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ήταν εσφαλμένη. Η ΔΕΔ έκρινε όμως ότι ο έλεγχος είχε εφαρμόσει ορθά τις οδηγίες της διοίκησης για τον προσδιορισμό των αξιών, χρησιμοποιώντας τον μέσο όρο των συγκριτικών στοιχείων και των αντικειμενικών αξιών κατά την πρώτη εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος. Αποτέλεσμα: Η προσφυγή απορρίφθηκε και ο καταλογισμός παρέμεινε.

8. Οικόπεδο: Από 324.673 ευρώ η αξία ανέβηκε στις 569.029 ευρώ

Ακόμη μεγαλύτερη απόκλιση εμφανίζεται στην απόφαση 350/2025 της ΔΕΔ Αθηνών. Η υπόθεση αφορούσε φόρο μεταβίβασης ακινήτου του 2019 για οικόπεδο επιφάνειας 2.170,68 τ.μ., σε περιοχή όπου κατά τον χρόνο της συναλλαγής δεν ίσχυε το αντικειμενικό σύστημα. Η δηλωθείσα αξία ήταν 324.672,73 ευρώ. Ο φορολογικός έλεγχος την προσδιόρισε στις 569.029 ευρώ, δηλαδή περίπου 244.000 ευρώ υψηλότερα. Από τη διαφορά προέκυψε καταλογισμός 11.215,96 ευρώ, στον οποίο περιλαμβάνονταν κύριος φόρος 7.330,69 ευρώ, πρόστιμο 3.665,35 ευρώ και δημοτικός φόρος 219,92 ευρώ. Ο έλεγχος είχε χρησιμοποιήσει συγκριτικά στοιχεία και, λόγω της μεγάλης απόκλισης, είχε εφαρμόσει τις σχετικές οδηγίες της διοίκησης, συνεκτιμώντας την αντικειμενική αξία κατά την πρώτη μεταγενέστερη εφαρμογή του συστήματος. Αποτέλεσμα: Η ΔΕΔ απέρριψε την προσφυγή, κρίνοντας μεταξύ άλλων ότι δεν είχαν προσκομιστεί νέα, προσφορότερα στοιχεία που να ανατρέπουν τον προσδιορισμό της φορολογικής αρχής.

9. Από 158.989 ευρώ στις 247.995 ευρώ η κληρονομική μερίδα

Ιδιαίτερα χαρακτηριστική είναι και η απόφαση 995/2025 της ΔΕΔ Θεσσαλονίκης. Η υπόθεση αφορούσε φόρο κληρονομιάς και την αξία ακινήτου που είχε ελεγχθεί από τη ΔΟΥ Πολυγύρου. Η φορολογητέα κληρονομική μερίδα είχε δηλωθεί σε 158.989,34 ευρώ, αλλά μετά τον έλεγχο αναπροσαρμόστηκε στις 247.994,52 ευρώ. Η αξία του ακινήτου προσδιορίστηκε σε 150 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με συνολική αξία 577.560 ευρώ. Η κληρονόμος αμφισβήτησε τον προσδιορισμό. Η ΔΕΔ έκρινε όμως ότι η τιμή των 150 ευρώ/τ.μ. στηριζόταν σε πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονταν και δηλώσεις φόρου μεταβίβασης που αφορούσαν το ίδιο ακίνητο. Αποτέλεσμα: Η προσφυγή απορρίφθηκε. Διατηρήθηκε διαφορά φόρου 8.900,52 ευρώ και πρόστιμο 4.450,26 ευρώ, με συνολική επιβάρυνση 13.350,78 ευρώ.

10. Γονική παροχή: Από 28.000 ευρώ σε προσωρινή αξία 131.670 ευρώ

Μια διαφορετική, αλλά ιδιαίτερα αποκαλυπτική περίπτωση είναι η απόφαση 213/2025 της ΔΕΔ Αθηνών. Η υπόθεση αφορούσε γονική παροχή οικοπέδου εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού. Ο φορολογούμενος δήλωσε αξία 28.000 ευρώ. Το ΚΕΦΟΚ Αττικής προσδιόρισε προσωρινά την αξία στις 131.670 ευρώ – σχεδόν 4,7 φορές υψηλότερα από τη δηλωθείσα αξία. Ο φορολογούμενος προσέφυγε στη ΔΕΔ για να αμφισβητήσει τον προσδιορισμό. Στην περίπτωση αυτή, όμως, η ΔΕΔ δεν μπήκε στην ουσία του εάν τα 131.670 ευρώ αποτελούσαν σωστή ή λανθασμένη αξία. Αποτέλεσμα: Η προσφυγή απορρίφθηκε ως απαράδεκτη επειδή είχε ασκηθεί πρόωρα, πριν ολοκληρωθεί η ειδική διαδικασία που προβλέπεται για την αποδοχή ή μη της προσωρινής αξίας. Η απόφαση είναι ιδιαίτερα χρήσιμη, επειδή δείχνει ότι ο φορολογούμενος πρέπει να ακολουθήσει τη συγκεκριμένη διαδικαστική αλληλουχία πριν φτάσει παραδεκτά στη ΔΕΔ.

Πότε «πέφτουν» οι αξίες

Από τις παραπάνω αποφάσεις προκύπτει ότι η μάχη για τις αξίες των ακινήτων εκτός αντικειμενικού συστήματος κρίνεται κυρίως στην ποιότητα των συγκριτικών στοιχείων. Η ΔΕΔ έχει δεχθεί προσφυγές όταν διαπίστωσε ότι το ακίνητο που χρησιμοποιήθηκε ως συγκριτικό δεν ήταν επαρκώς ομοειδές, ότι η γεωγραφική του θέση ή τα χαρακτηριστικά του διαφοροποιούνταν ουσιωδώς ή ότι ένα και μοναδικό συγκριτικό στοιχείο δεν μπορούσε να στηρίξει με επάρκεια την υψηλότερη φορολογητέα αξία. Χαρακτηριστικό είναι ότι στην Κέρκυρα η ΔΕΔ έχει εξετάσει σειρά υποθέσεων δασικών ακινήτων στις οποίες έχουν προκύψει τιμές 10, 11, 12 και 15 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Σε νεότερη απόφαση του 2026 η ίδια η ΔΕΔ επικαλέστηκε τις προηγούμενες αποφάσεις για να αξιολογήσει την εύλογη αξία άλλου δασικού ακινήτου της Κέρκυρας. Από την άλλη πλευρά, όταν η φορολογική αρχή διαθέτει περισσότερα και επαρκώς συγκρίσιμα στοιχεία ή όταν ο φορολογούμενος δεν προσκομίζει ισχυρότερα στοιχεία οι προσφυγές απορρίπτονται. Οι αποφάσεις αναδεικνύουν επομένως και τη σημασία της τεκμηρίωσης. Η απλή θέση ότι «η αξία που έβαλε η ΔΟΥ είναι υπερβολική» δεν αρκεί. Εκείνο που μπορεί να αποδειχθεί καθοριστικό είναι η προσκόμιση συγκεκριμένων στοιχείων για πραγματικές συναλλαγές ομοειδών ακινήτων, τεχνικά χαρακτηριστικά που διαφοροποιούν το ακίνητο από εκείνο που χρησιμοποίησε η ΔΟΥ ως συγκριτικό, περιορισμούς δόμησης ή χρήσης, χαρακτηρισμό ως δασικής έκτασης, πρόσβαση, θέση και άλλα δεδομένα που επηρεάζουν αποδεδειγμένα την αγοραία αξία.

Το μήνυμα των αποφάσεων είναι συνεπώς σαφές: στις περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, όπου η φορολογητέα αξία δεν βγαίνει αυτοματοποιημένα από μία τιμή ζώνης, η επιλογή και η αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων μπορεί να καθορίσει τόσο τη φορολογητέα αξία του ακινήτου όσο και χιλιάδες ευρώ φόρου, προστίμων και προσαυξήσεων.