Όλες οι αλλαγές που φέρνει το 2027 στη φορολογία ακινήτων

Επτά σημαντικές αλλαγές στη φορολογία της κατοχής ακινήτων, στο καθεστώς των μεταβιβάσεων ακινήτων, καθώς και στη φορολογία εισοδήματος των ιδιοκτητών αναμένεται να επέλθουν το 2027.

Οι αλλαγές προβλέπονται σε νομοθετικές ρυθμίσεις που έχουν ήδη ψηφιστεί ή θα ψηφιστούν από τη Βουλή τις προσεχείς εβδομάδες, καθώς και σε εφαρμοστικές υπουργικές αποφάσεις που θα εκδοθούν σε συνέχεια των σχετικών διατάξεων. Οι αλλαγές θα αφορούν τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), τη φορολόγηση των εισοδημάτων από εκμετάλλευση ακινήτων, τα φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις κατοικιών και για περισσότερες μακροχρόνιες μισθώσεις, καθώς και τη φορολογία των μεταβιβάσεων κατοικιών.

Συγκεκριμένα, από το 2027 θα επέλθουν οι ακόλουθες αλλαγές στη φορολογία της κατοχής ακινήτων, στη φορολογία των εισοδημάτων των ιδιοκτητών και των μεταβιβάσεων ακινήτων:

1.Κατάργηση του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας σε πάνω από 12.800 οικισμούς της χώρας.

Από την 1η-1-2027 -σύμφωνα με διάταξη του νέου νομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που τέθηκε πρόσφατα σε δημόσια διαβούλευση- θα απαλλάσσονται πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ τα δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Ειδικά για την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας, την Περιφερειακή Ενότητα Έβρου και τους Δήμους της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Περιφέρειας Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας, το όριο πληθυσμού για την εφαρμογή της απαλλαγής αυτής ορίζεται σε 2.200 κατοίκους. Δικαιούχοι της συγκεκριμένης φοροαπαλλαγής είναι φυσικά πρόσωπα, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδος, των οποίων οι κύριες κατοικίες -όπως έχουν αναγραφεί στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2025- βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς. H απαλλαγή αυτή θα ισχύσει για περίπου 650.000 φορολογούμενους που διαμένουν μόνιμα σε 12.855 οικισμούς της χώρας. Εξαιρούνται από το πεδίο εφαρμογής της απαλλαγής οι κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.

2.Μείωση του συντελεστή φορολογίας εισοδήματος από το 35% στο 25% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από ακίνητα το οποίο υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ και φθάνει έως τα 24.000 ευρώ.

Με διάταξη που έχει ψηφιστεί ήδη από πέρυσι προβλέπεται ότι από τις φορολογικές δηλώσεις που θα υποβληθούν στο δεύτερο τρίμηνο του 2027 για το φορολογικό έτος 2026 ο φόρος εισοδήματος επί των μισθωμάτων από ακίνητα θα υπολογίζεται με συντελεστή μειωμένο από 35% σε 25% για το τμήμα του ετησίου εισοδήματος από ενοίκια το οποίο υπερβαίνει τα 12.000 ευρώ και φθάνει μέχρι τα 24.000 ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα εφαρμόζεται συντελεστής 15% έως τα 12.000 ευρώ και πάνω από το όριο αυτό ο συντελεστής αυξάνεται σε 35%. Άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτούν κάθε χρόνο εισοδήματα από ενοίκια μεγαλύτερα από 12.000 ευρώ τον χρόνο ή 1.000 ευρώ τον μήνα.

3.Παράταση μέχρι το τέλος του 2027 στη χρονική περίοδο ισχύος του φορολογικού κινήτρου για ανακαινίσεις και λειτουργικές αναβαθμίσεις κτιρίων.

Παρατείνεται μέχρι 31-12-2027 η χρονική ισχύς των φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις και λειτουργικές αναβαθμίσεις κτιρίων, σύμφωνα με διάταξη που έχει περιληφθεί στο νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο τέθηκε πρόσφατα σε δημόσια διαβούλευση. Πρόκειται για τις διατάξεις που προβλέπουν την έκπτωση από τον φόρο εισοδήματος ποσού ετήσιας δαπάνης έως 16.000 ευρώ για εργασίες ανακαίνισης και λειτουργικής αναβάθμισης κατοικιών από το φορολογητέο εισόδημα του ιδιοκτήτη. Η έκπτωση κατανέμεται ισόποσα στα 5 επόμενα έτη από την πραγματοποίηση της δαπάνης: δηλαδή από τον φόρο εισοδήματος που προκύπτει από την εκκαθάριση καθεμιάς από τις φορολογικές δηλώσεις των επομένων πέντε ετών αφαιρείται το 1/5 του συνολικού ποσού της εκπιπτόμενης δαπάνης. Το ετήσιο ποσό της έκπτωσης, σε κάθε ένα από τα 5 επόμενα έτη, μπορεί να φθάσει μέχρι τα 3.200 ευρώ (16.000 ευρώ / 5 έτη). Η δαπάνη πρέπει να αφορά κυρίως την αμοιβή για την εκτέλεση εργασιών, ενώ η δαπάνη για τα υλικά που αναγνωρίζεται για έκπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της δαπάνης για τις εργασίες.

4.Παράταση μέχρι το τέλος του 2027 στη χρονική περίοδο ισχύος των φορολογικών κινήτρων για τη μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, που είναι κενά ή βραχυχρόνια εκμισθούμενα.

Παρατείνεται μέχρι την 31η-12-2027 -με διάταξη που περιελήφθη στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών- η χρονική ισχύς των φορολογικών κινήτρων για διάθεση κενών ή βραχυχρόνια εκμισθούμενων κατοικιών σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι διατάξεις για τα κίνητρα αυτά προβλέπουν πλέον τα εξής: α) Για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας, δεν φορολογείται το εισόδημα του ιδιοκτήτη που προέρχεται από τα ενοίκια της μίσθωσης αυτής, εφόσον:

• η κατοικία έχει εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα, προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του ενοικιαστή πέραν των δύο.
• το εισόδημα από τα ενοίκια προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον 3 ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2027.
• η εκμισθούμενη κατοικία:

i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο, ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή, ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο, ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή

ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και

iii) ο ιδιοκτήτης δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

β) Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περίπτωσης α) ή σύμφωνα με την παρακάτω περίπτωση γ).

γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περίπτωσης α), μισθώνεται τουλάχιστον για 6 συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα:

• σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης,
• σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης,
• σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

5.Παράταση της αναστολής της επιβολής του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων.

Η έναρξη ισχύος των διατάξεων για την επιβολή φόρου 15% στην υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης αναβάλλεται για ένα ακόμη έτος. Συγκεκριμένα, με διάταξη που περιελήφθη στο υπό διαβούλευση νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προβλέπεται ότι η αναστολή της εφαρμογής των διατάξεων για την επιβολή του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων παρατείνεται μέχρι τις 31-12-2027. Πρόκειται για τις διατάξεις του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) που προβλέπουν την επιβολή φόρου 15% επί της θετικής διαφοράς (επί της υπεραξίας) που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε.

6.Παράταση της αναστολής της επιβολής ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων οικοδομών έως το τέλος του 2027.

Σήμερα, όλα τα κτίσματα τα οποία έχουν άδειες ανέγερσης από την 1η-1-2006 και μετά, αλλά βρίσκονται ακόμη στα χέρια των οικοδομικών εταιρειών που τα κατασκεύασαν ή τα αποπεράτωσαν δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% επί των αντικειμενικών τιμών τους τη στιγμή κατά την οποία μεταβιβάζονται για πρώτη φορά για χρήση, εφόσον οι κατασκευαστές έχουν υποβάλει αιτήσεις αναστολής της επιβολής ΦΠΑ. Τα ακίνητα αυτά επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% επί των αντικειμενικών αξιών τους ή επί των πραγματικών τιμών πώλησης, όπως ακριβώς και τα παλαιά κτίσματα όταν μεταβιβάζονται για δεύτερη, τρίτη, τέταρτη φορά κοκ. Η διάταξη αυτή έχει ισχύ μέχρι 31-12-2026. Με διάταξη που έχει περιληφθεί στο νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για έναν ακόμη χρόνο, δηλαδή και για τις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που θα πραγματοποιηθούν μέχρι 31-12-2027. Σημειώνεται ότι για τις μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίας ισχύει ανέκαθεν απαλλαγή από τον ΦΠΑ και τον φόρο μεταβίβασης.

7.Αύξηση του συντελεστή του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% από την 1η Ιουλίου 2027 για αγορές ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών.

Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3% (3,09% συνυπολογίζοντας την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ δήμων) επί της φορολογητέας αξίας. Με νέα ρύθμιση, η οποία περιλαμβάνεται στο νέο -υπό διαβούλευση- νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2027, προβλέπεται ότι ο φόρος μεταβίβασης για αγορά κατοικιών από πολίτες που δεν είναι Έλληνες, ομογενείς ή πολίτες της Ε.Ε. και του ΕΟΧ ή δεν είναι επί μακρόν διαμένοντες, θα αυξηθεί από 3% σε 15% (15,45% συνυπολογίζοντας την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ δήμων).

Με το μέτρο αυτό η κυβέρνηση επιχειρεί να βάλει φρένο στην αυξημένη ζήτηση κατοικιών στην Ελλάδα από υπηκόους τρίτων χωρών, η οποία συμβάλλει στην άνοδο των τιμών και στον περιορισμό της πρόσβασης των μονίμων κατοίκων στη στέγη.