15.000 ακίνητα υπό τη διαχείριση των servicers ή στην ιδιοκτησία των τραπεζών

«Το δανειακό σκέλος του Ταμείου Ανάκαμψης έχει κινητοποιήσει επενδύσεις άνω των 50 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 1 δισ. ευρώ αφορά επενδύσεις εταιρειών real estate, χωρίς να συνυπολογίζονται οι επενδύσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο. Συνολικά, οι επενδύσεις στον ευρύτερο τομέα του real estate που έχουν κινητοποιηθεί μέσω του δανειακού σκέλους του ΤΑΑ ανέρχονται σε 8 δισ. ευρώ», υπογράμμισε η διευθύνουσα σύμβουλος της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, Ισμήνη Παπακυρίλλου,  μιλώντας σε πάνελ στο πλα΄σιο Prodexpo 2026.

Στο ίδιο πάνελ συζήτησης η διευθύνουσα σύμβουλος της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, παρουσίασε τον τρόπο υλοποίησης του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ» αναφέροντας ότι οι δικαιούχοι θα έχουν μεγαλύτερο χρονικό περιθώριο για την αναζήτηση και αγορά κατοικίας.

Στην πορεία ολοκλήρωσης του Ταμείου Ανάκαμψης αναφέρθηκε ο Ορέστης Καβαλάκης, Διοικητής της Ειδικής Υπηρεσίας Συντονισμού Ταμείου Ανάκαμψης, στο Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών.

Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε στις μεταρρυθμίσεις που χρηματοδοτήθηκαν από το Ταμείο και οι οποίες, όπως σημείωσε, «ήρθαν για να μείνουν», δημιουργώντας ένα πιο λειτουργικό περιβάλλον για τις επενδύσεις και τις συναλλαγές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η κτηματογράφηση, η οποία, όπως τόνισε, έχει φτάσει στο 99%, με στόχο να ολοκληρωθεί έως το τέλος του έτους. Σύμφωνα με τον ίδιο, σημαντική είναι επίσης η πρόοδος στην ψηφιοποίηση του Δημοσίου.

Υπενθύμισε, επίσης, ότι μεταξύ των οροσήμων του Ταμείου περιλαμβάνεται η ψηφιοποίηση ενός δισεκατομμυρίου σελίδων δημόσιων αρχείων, σημαντικό μέρος των οποίων βρίσκεται σε υποθηκοφυλακεία και πολεοδομίες. Στις σημαντικότερες παρεμβάσεις συμπεριέλαβε επίσης την εκπόνηση χωροταξικών σχεδίων για τον τουρισμό και τη βιομηχανία, καθώς και την προώθηση τοπικών πολεοδομικών σχεδίων σε ολόκληρη τη χώρα. Ξεχωριστή αναφορά έκανε στον χαρακτηρισμό των δημοτικών οδών, μια διαδικασία που βρίσκεται σε εξέλιξη και αναμένεται να συμβάλει στην αντιμετώπιση των προβλημάτων που έχουν δημιουργηθεί στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Σε ό,τι αφορά την περίοδο μετά το Ταμείο Ανάκαμψης, επισήμανε ότι η Ελλάδα θα πρέπει να προσαρμοστεί στη νέα αρχιτεκτονική των ευρωπαϊκών χρηματοδοτήσεων, αξιοποιώντας την εμπειρία που αποκτήθηκε από την εφαρμογή του ΤΑΑ.

Το νέο ΕΣΠΑ, ύψους περίπου 50 δισ. ευρώ, «θα έχει μια ενιαία δομή, με συγκεκριμένους στόχους και ορόσημα. Χρειάζεται να προσαρμόσουμε το εθνικό μας σχέδιο στο ευρωπαϊκό μοντέλο, ώστε τα έργα να ολοκληρώνονται εντός χρονοδιαγράμματος. Αυτή είναι και μία από τις σημαντικότερες παρακαταθήκες του Ταμείου Ανάκαμψης, μια δημόσια διοίκηση που λειτουργεί πλέον με συγκεκριμένους στόχους και προθεσμίες», τόνισε ο Ορέστης Καβαλάκης.

Περισσότερος χρόνος για την εύρεση και αγορά κατοικίας στο «Σπίτι μου ΙΙΙ»

Τη σημαντικότερη διαφοροποίηση που σχεδιάζεται για το «Σπίτι μου ΙΙΙ» παρουσίασε η κ. Παπακυρίλλου, επισημαίνοντας ότι οι δικαιούχοι θα έχουν περισσότερο χρόνο στη διάθεσή τους για να εντοπίσουν και να αγοράσουν το ακίνητο που επιθυμούν, εξηγώντας ότι η αλλαγή αυτή αποτελεί βασικό στοιχείο του σχεδιασμού του νέου προγράμματος. Όπως σημείωσε υπάρχει πολύ μεγάλη ζήτηση και ήδη μια μεγάλη “ουρά” ενδιαφερομένων από το προηγούμενο πρόγραμμα, η οποία θα καλυφθεί εν μέρει από το νέο.

Η κυρία Παπακυρίλλου αναφέρθηκε, επίσης, στη διεύρυνση των κριτηρίων συμμετοχής. Ειδικότερα, το ανώτατο ηλικιακό όριο αυξάνεται στα 55 έτη, ενώ η μέγιστη αξία του επιλέξιμου ακινήτου ανεβαίνει στις 300.000 ευρώ και το ανώτατο ποσό του στεγαστικού δανείου στις 230.000 ευρώ. Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος ανέρχεται σε 2 δισ. ευρώ, με τη χρηματοδότηση να προέρχεται από δημόσιους πόρους και από τα συνεργαζόμενα πιστωτικά ιδρύματα.

Μικρότερα και παλαιότερα τα ακίνητα που αγοράστηκαν στην Αττική

Όπως είπε θα διατηρηθεί το ιδιαίτερα ευνοϊκό καθεστώς για τις πολύτεκνες οικογένειες και τις ακριτικές περιοχές, ενώ δεν προβλέπονται ουσιαστικές αλλαγές στα κριτήρια που αφορούν την παλαιότητα των επιλέξιμων ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, «περίπου το 40% των αγορών πραγματοποιήθηκε στην Αττική», όπου τα ακίνητα που αποκτήθηκαν ήταν κατά κανόνα μικρότερα και παλαιότερα. Τέλος, αναγνώρισε ότι το πρόγραμμα δημιούργησε πρόσθετη ζήτηση στην αγορά κατοικίας, εκτίμησε ωστόσο ότι δεν επηρέασε καθοριστικά τη συνολική πορεία της κτηματαγοράς.

Στα οφέλη που προσέφερε το Ταμείο Ανάκαμψης στις επιχειρήσεις του real estate αναφέρθηκε ο Διευθύνων Σύμβουλος της Prodea Investments, Αριστοτέλης Καρυτινός, ο οποίος ανέφερε χαρακτηριστικά ότι η εταιρεία «αξιοποίησε το δανειακό σκέλος του ΤΑΑ για έξι επενδυτικά έργα, συνολικού ύψους 170 εκατ. ευρώ», με συμμετοχή του Ταμείου κατά 30%. Οι επενδύσεις αφορούν ένα κέντρο logistics στον Ασπρόπυργο, ένα ξενοδοχείο και τέσσερα ακίνητα προς εκμίσθωση. Ο κ. Καρυτινός χαρακτήρισε το πρόγραμμα ιδιαίτερα βοηθητικό, εξηγώντας ότι «μείωνε το κόστος δανεισμού στο μισό» και περιόριζε τον κίνδυνο χάρη στο σταθερό επιτόκιο. Εξέφρασε, ωστόσο, την επιθυμία να είχε μεγαλύτερη διάρκεια, καθώς οι αλλαγές στις προθεσμίες είχαν ως αποτέλεσμα να μείνουν εκτός χρηματοδότησης ορισμένα έργα που είχαν ήδη προετοιμαστεί.

Στην ύπαρξη αποθέματος περίπου 15.000 ακινήτων που βρίσκονται αυτή την περίοδο υπό τη διαχείριση των servicers ή στην ιδιοκτησία των τραπεζών αναφέρθηκε η Αλεξάνδρα Φατσέα, Deputy Managing Director της Intrum Hellas & Managing Director της Intrum REO Solutions. «Αυτή τη στιγμή έχουμε ένα απόθεμα περίπου 8.000 οικονομικών ενοτήτων, εκ των οποίων οι 6.400 είναι οικιστικά ακίνητα. ‘Αλλα 8.000 ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία των τραπεζών. Συνολικά, μιλάμε για περίπου 15.000 ακίνητα», ανέφερε, διευκρινίζοντας ότι ως οικονομική ενότητα υπολογίζεται, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα μαζί με την αποθήκη και τη θέση στάθμευσης που το συνοδεύουν. Όπως σημείωσε, το συγκεκριμένο απόθεμα δεν μπορεί από μόνο του να επιλύσει το στεγαστικό πρόβλημα, αποτελεί όμως σημαντικό παράγοντα για την αύξηση της προσφοράς.

Περιέγραψε, επίσης, τις καθυστερήσεις που εξακολουθούν να εμποδίζουν την αξιοποίηση ακινήτων, καθώς, όπως εξήγησε, από τη στιγμή του πλειστηριασμού έως ότου ένα ακίνητο καταστεί έτοιμο προς πώληση «απαιτούνται περίπου δύο χρόνια», κυρίως λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και αυθαιρεσιών. Η ίδια υπογράμμισε ότι έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικά βήματα στο θεσμικό πλαίσιο, ωστόσο «έχουμε δρόμο ακόμα», καθώς απαιτείται περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών.

Τις δυσκολίες αξιοποίησης των ακινήτων που διαχειρίζονται οι servicers ανέδειξε και η Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services, Λίλα Πατεράκη. Όπως ανέφερε, ποσοστό 15%-30% των ακινήτων εκτιμάται ότι αντιμετωπίζει σοβαρά πολεοδομικά προβλήματα που συνδέονται με την κατηγορία 5 των αυθαιρέτων. Επισήμανε, επίσης, ότι σε άλλες χώρες η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση απαιτεί έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ στην Ελλάδα ξεπερνά τα δύο χρόνια. «Η καθυστέρηση δεν είναι να βρεθεί ο αγοραστής, αλλά να βγει στην αγορά ένα ακίνητο», τόνισε, σημειώνοντας ότι ο χρόνος εύρεσης αγοραστή, όταν το ακίνητο είναι έτοιμο, μπορεί να είναι μικρότερος των τριών μηνών.

Παράλληλα, αναφέρθηκε στις προοπτικές αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος μέσω εναλλακτικών χρήσεων, όπως οι φοιτητικές εστίες, οι κατοικίες προς μακροχρόνια εκμίσθωση και οι δομές φιλοξενίας ηλικιωμένων.

Πού κατευθύνονται τα κεφάλαια στην αγορά ακινήτων

Οι επενδυτικές αποδόσεις, το κόστος χρηματοδότησης και οι στρατηγικές ανάπτυξης των εταιρειών βρέθηκαν στο επίκεντρο συζήτησης που είχαν ο Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος της Premia Properties, η ‘Αννα Αποστολίδου, Διευθύνουσα Σύμβουλος της BriQ Properties, Δημήτρης Παπούλης, Διευθύνων Σύμβουλος της Trade Estates, Ιωάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Real Estate Services και ο Ερρίκος Αρώνες, Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties.

Ο κ. Μαρκάζος, υπογράμμισε ότι η χώρα πρέπει να αντιμετωπίσει τις χρόνιες παθογένειες στη Δικαιοσύνη και το Κτηματολόγιο, προειδοποιώντας ότι «μερικές φορές δημιουργείται ηλεκτρονική γραφειοκρατία». Όπως σημείωσε, υπάρχουν σημαντικά περιθώρια βελτίωσης για την προσέλκυση περισσότερων επενδύσεων.

Η κυρία Αποστολίδου, αναφέρθηκε στη σημασία της συντηρητικής μόχλευσης και της αντιστάθμισης του επιτοκιακού κινδύνου, τονίζοντας ότι «δουλειά μας είναι να δίνουμε ένα καλό μέρισμα ακόμα και σε εποχές υψηλών επιτοκίων» και προσθέτοντας ότι η ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου δημιουργεί υπεραξίες.

Ο κ. Παπούλης, υποστήριξε με τη σειρά του, ότι τα επιτόκια αποτελούν σημαντικό παράγοντα κινδύνου, αλλά δεν πρέπει να είναι ο μοναδικός παράγοντας για την ανάπτυξη μιας εταιρείας. Παράλληλα, σημείωσε ότι «η ενεργειακή αναβάθμιση αποτελεί απόφαση αύξησης της αξίας του ακινήτου», παρουσιάζοντας ως σχετικό παράδειγμα τη συνεργασία της εταιρείας με τη ΔΕΗ για την ανάπτυξη φωτοβολταϊκών εγκαταστάσεων και υποδομών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.

Ο κ. Γκάνος, επισήμανε ότι το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης και κατασκευής επιβάλλει μεγαλύτερη προσοχή στις νέες αναπτύξεις, τονίζοντας πως οι επενδυτές δεν πρέπει να βάζουν «όλα τα ακίνητα στον ίδιο κουβά», αλλά να αξιολογούν ξεχωριστά την απόδοση και τον κίνδυνο κάθε επένδυσης.

Τέλος, ο κ. Αρώνες εκτίμησε ότι η ελληνική αγορά ακινήτων «δεν θα βιώσει σύντομα διόρθωση αξιών», επισημαίνοντας ότι η αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού του Ελληνικού Δημοσίου αποτυπώνεται στις αποδόσεις των κρατικών ομολόγων. Όπως εξήγησε, η διαφορά μεταξύ των αποδόσεων των ποιοτικών ακινήτων (prime yields) και των ελληνικών κρατικών ομολόγων παραμένει υψηλή, γεγονός που, κατά την εκτίμησή του, στηρίζει τις αξίες των ακινήτων. Τη συζήτηση συντόνισε ο Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος, Vitael, Βασίλης Βλασερός, θέτοντας μεταξύ άλλων το ζήτημα της προσέλκυσης ξένων επενδυτών στην ελληνική αγορά.