Νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο: Σε πέντε ταχύτητες οι τουριστικές επενδύσεις – Οι προβλέψεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Νέο σύστημα κατηγοριοποίησης των τουριστικών περιοχών, αυστηρότερους όρους δόμησης στα νησιά και τις κορεσμένες περιοχές και δυνατότητα περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θεσπίζει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ).

Το νέο πλαίσιο, που παρουσιάστηκε χθες από τον υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Παπασταύρου και την υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης, εισάγει ειδικό καθεστώς για τα νησιά ανάλογα με την έκτασή τους και προβλέπει αυξημένους περιορισμούς για ορισμένους από τους πλέον επιβαρυμένους προορισμούς της χώρας, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Ζάκυνθος και η Χερσόνησος Κρήτης.

Το ΕΧΠ-Τ έχει τη μορφή Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ), η οποία έχει τεθεί από χθες σε σύντομη διαβούλευση με προοπτική να περάσει στη συνέχεια από το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας και το Κεντρικό Συμβούλιο Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, με στόχο να υπογραφεί έως τα τέλη Ιουνίου.

Υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια για έργα που έχουν υποβάλει φάκελο για περιβαλλοντική αδειοδότηση και έχουν λάβει πληρότητα από την αρμόδια υπηρεσία, δεν επηρεάζονται από το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.

Δεσμευτικό πλαίσιο

Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.), καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.

Στα μέτρα και τις δράσεις νομοθετικού χαρακτήρα που προβλέπονται στην ΚΥΑ και θα ακολουθήσουν ξεχωρίζουν η θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού, αρμοδιότητα των υπουργείων Περιβάλλοντος, Τουρισμού και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Παράλληλα, προβλέπεται να θεσπιστεί η εγκατάσταση υδατοδεξαμενής σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές, ανεξαρτήτως μεγέθους, για συλλογή ομβρίων υδάτων, καθώς και η σύνταξη ειδικών Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) για τον τουρισμό από τον πολεοδομικό σχεδιασμό Α’ επιπέδου, δηλαδή τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Για το τελευταίο δεν διευκρινίζεται αν θα αφορά όλες τις περιοχές ή μόνον τις  επιβαρυμένες.

Το νέο χωροταξικό επιχειρεί επίσης να προστατεύσει την παράκτια ζώνη. Σύμφωνα με το πλαίσιο, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαιρέσεις μόνο για έργα πρόσβασης ΑμεΑ, ασθενοφόρων και ειδικές παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο ακόμη αυστηρότερων περιορισμών σε τοπικό επίπεδο. Όπως αναφέρεται στην ΚΥΑ, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια μπορούν, με επιστημονική τεκμηρίωση, να επιβάλλουν πρόσθετους περιορισμούς για λόγους περιβαλλοντικής προστασίας και βελτίωσης των όρων διαβίωσης των κατοίκων.

Να σημειωθεί ότι το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που θεσμοθετήθηκε το 2009, ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) για τυπικούς λόγους που αφορούσαν τη διαδικασία έγκρισής του και όχι την ουσία των προβλέψεών του. Με άλλα λόγια η χώρα επί χρόνια δεν έχει χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό και αυτό παρά τη σημαντική ανάπτυξη της δραστηριότητας αυτής.

Ειδικότερα, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εισάγει αναλυτική κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, θεσπίζοντας διαφορετικούς όρους ανάπτυξης, περιορισμούς δόμησης και δυνατότητες νέων επενδύσεων ανά περιοχή.

Η κατάταξη γίνεται με βασικό κριτήριο τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Με βάση το νέο πλαίσιο, οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες: περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες περιοχές (Β), Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ), Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε).

Στις περιοχές κατηγορίας Α, δηλαδή στις περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική επιβάρυνση, το νέο πλαίσιο στρέφεται κυρίως στην αναβάθμιση του υφιστάμενου τουριστικού προϊόντος. Προβλέπει τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων με αναβάθμιση σε μονάδες 4 και 5 αστέρων καθώς και τη συμπλήρωσή τους με εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και ειδικές μορφές τουρισμού.

Παράλληλα, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, το ελάχιστο απαιτούμενο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Επιτρέπονται μόνο νέες μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων ή κλειδιών, ενώ στα νησιά της κατηγορίας Α τίθεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες για νέα τουριστικά καταλύματα. Στις ίδιες περιοχές περιορίζεται επίσης η εγκατάσταση νέων δραστηριοτήτων κατηγορίας Α της περιβαλλοντικής αδειοδότησης που δεν θεωρούνται συμβατές με την τουριστική δραστηριότητα.

Σύμφωνα με το Παράρτημα της ΚΥΑ, στην κατηγορία Α περιλαμβάνονται συνολικά 18 Δημοτικές Ενότητες, η Δημοτική Ενότητα Παραλίας στην Πιερία, η Σκιάθος στις Σποράδες και η Δημοτική Ενότητα Κερκυραίων στην Κέρκυρα.

Στη Ζάκυνθο εντάσσονται οι Δημοτικές Ενότητες Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά, ενώ στις Κυκλάδες στην ίδια κατηγορία περιλαμβάνονται η Ερμούπολη στη Σύρο, οι Δημοτικές Ενότητες Θήρας και Οίας στη Σαντορίνη, η Μύκονος και η Τήνος.

Στα Δωδεκάνησα, στην κατηγορία Α εντάσσονται η Κως, καθώς και οι Δημοτικές Ενότητες Αφάντου, Ιαλυσού και Καλλιθέας στη Ρόδο.

Αντίστοιχα, στην Κρήτη στην κατηγορία Ελεγχόμενης Ανάπτυξης περιλαμβάνονται οι Δημοτικές Ενότητες Μαλίων και Χερσονήσου στο Ηράκλειο, καθώς και η Νέα Κυδωνία στα Χανιά.

Στις Αναπτυγμένες περιοχές της κατηγορίας Β διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση των τουριστικών υποδομών, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς. Το νέο πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα εκσυγχρονισμού υφιστάμενων μονάδων, ανάπτυξης ειδικών μορφών τουρισμού και μετατροπής παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα.

Στις περιοχές αυτές η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας Β επιτρέπονται τουριστικά καταλύματα έως 350 κλίνες. Και εδώ επιτρέπονται μόνο μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων για νέες κατασκευές και επεκτάσεις.

Για τις Αναπτυσσόμενες περιοχές της κατηγορίας Γ, το πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη δυνατότητα νέας τουριστικής ανάπτυξης. Περιλαμβάνει ανάπτυξη νέων μονάδων 3, 4 και 5 αστέρων, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και δυνατότητα αξιοποίησης εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον. Η ελάχιστη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.

Στις περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης της κατηγορίας Δ, το νέο πλαίσιο δίνει έμφαση στην ήπια τουριστική ανάπτυξη και στην αξιοποίηση τοπικών χαρακτηριστικών. Περιλαμβάνει κίνητρα για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, αξιοποίηση παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων και επανάχρηση εγκαταλελειμμένων οικισμών. Η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου παραμένει στα 8 στρέμματα.

Η κατηγορία Ε αφορά τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης και συνδέεται κυρίως με ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος, καταδυτικός και πολιτιστικός τουρισμός. Το πλαίσιο περιλαμβάνει ανάπτυξη ειδικών τουριστικών υποδομών, αξιοποίηση παραδοσιακών κτιρίων και προώθηση μορφών τουρισμού χαμηλότερου περιβαλλοντικού αποτυπώματος. Και σε αυτή την κατηγορία η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου ορίζεται στα 8 στρέμματα.

Δημιουργία ζωνών τουριστικής ανάπτυξης αλλά και προστασίας

Ξεχωριστή ενότητα του νέου χωροταξικού αφορά τα νησιά, τα οποία κατηγοριοποιούνται επιπλέον ανάλογα με την έκτασή τους, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια.

Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, δηλαδή η Άνδρος, η Ζάκυνθος, η Θάσος, η Ικαρία, η Κάρπαθος, η Κέρκυρα, η Κεφαλονιά, τα Κύθηρα, η Κως, η Λέσβος, η Λευκάδα, η Λήμνος, η Νάξος, η Ρόδος, η Σάμος και η Χίος. Για τα νησιά αυτά προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά και καθορισμός ζωνών τουριστικής ανάπτυξης και ζωνών προστασίας μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού. Με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα, επιτρέπονται μόνο Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων «ήπιας ανάπτυξης».

Στην Ομάδα ΙΙ εντάσσονται τα νησιά από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Μήλος, η Ίος, η Τήνος, η Σύρος, η Σκιάθος, η Σκόπελος, η Πάτμος, η Αμοργός και η Κάλυμνος, καθώς και δεκάδες ακόμη νησιά του ίδιου εύρους έκτασης. Για τις περιοχές αυτές θεσπίζονται αυστηρότεροι περιορισμοί στη νέα τουριστική ανάπτυξη, με έμφαση στην αποκατάσταση και αξιοποίηση παλαιών κελυφών και στην επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων.

Παράλληλα, περιορίζεται η κατασκευή νέων τουριστικών καταλυμάτων στις κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, με μέγιστη δυναμικότητα έως 100 κλίνες, ενώ επιτρέπονται μόνο Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων «ήπιας ανάπτυξης».

Ακόμη αυστηρότερο καθεστώς ισχύει για τα νησιά της Ομάδας ΙΙΙ, δηλαδή για όλα τα νησιά κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων που δεν εντάσσονται στις προηγούμενες ομάδες. Και εδώ περιορίζεται η κατασκευή νέων καταλυμάτων στις κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, με ανώτατη δυναμικότητα έως 100 κλίνες, ενώ επιτρέπονται μόνο Οργανωμένοι Υποδοχείς Τουριστικών Δραστηριοτήτων «ήπιας ανάπτυξης».

Ειδικό καθεστώς θεσπίζεται και για τα νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων. Στις περιοχές αυτές επιτρέπεται μόνο ήπια θαλάσσια αναψυχή, όπως καταδύσεις, κολύμβηση και ιστιοσανίδα, καθώς και περίπτερα ενημέρωσης και έργα ερμηνείας περιβάλλοντος. Επιτρέπεται επίσης μία τουριστική κατοικία υπό προϋποθέσεις ή μία οργανωμένη τουριστική κατασκήνωση πολυτελούς διαβίωσης έως 50 άτομα, καθώς και καταφύγια τουριστικών σκαφών.

Οι προβλέψεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Για πρώτη φορά το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό ανοίγει τον δρόμο για χωρικούς περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, κυρίως σε περιοχές με αυξημένη τουριστική πίεση και στα νησιά.

Η ΚΥΑ προβλέπει τη δυνατότητα καθορισμού όρων και προϋποθέσεων για τη λειτουργία ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού. Μεταξύ άλλων, δίνεται η δυνατότητα να καθορίζονται γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή και απαγόρευσης της δραστηριότητας, να ρυθμίζεται η χρονική διάρκεια διάθεσης ενός ακινήτου ανά έτος και να συνδέεται η δραστηριότητα με τη χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας.

Το νέο πλαίσιο προβλέπει επίσης δυνατότητα επιβολής περιορισμών στη νέα προσφορά ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδιαίτερα σε περιοχές που εμφανίζουν αυξημένη πίεση ή έχουν ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά.

Ιδιαίτερη σημασία έχει πάντως η πρόβλεψη για νομοθετική ρύθμιση η οποία θα ακολουθήσει την υπογραφή του χωροταξικού και αφορά στη δυνατότητα αναστολής έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της ΑΑΔΕ για νεόδμητες κατοικίες στα νησιά.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει και ειδικές ρυθμίσεις για τις επιχειρήσεις Ενοικιαζόμενων Επιπλωμένων Δωματίων – Διαμερισμάτων (ΕΕΔΔ). Μεταξύ άλλων, δεν θα επιτρέπεται η δημιουργία διαφορετικών επιχειρήσεων ΕΕΔΔ στο ίδιο κτίριο, ενώ καταστήματα και χώροι υγειονομικού ενδιαφέροντος θα επιτρέπονται μόνο στο ισόγειο και με ανεξάρτητη εξωτερική πρόσβαση.

Επίσης, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους σημαντικούς τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ), οι υδατοκαλλιέργειες κ.ά.

Στόχος είναι η καλύτερη χωρική οργάνωση των διαφορετικών χρήσεων και δραστηριοτήτων, ώστε να περιορίζονται πιθανές συγκρούσεις, να προστατεύεται το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.