Πενιχρή η προσφορά προσιτών κατοικιών στο Λεκανοπέδιο

Η περιορισμένη προσφορά προσιτών κατοικιών απέναντι σε ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση αποτυπώνει μία από τις βασικές όψεις του στεγαστικού προβλήματος στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.

Η μεγαλύτερη πίεση συγκεντρώνεται στα χαμηλά ενοίκια και στα οικονομικότερα ακίνητα προς πώληση, με τις αποκλίσεις μεταξύ περιοχών και κατηγοριών τιμών να είναι σημαντικές, σύμφωνα με την ανάλυση της Spitogatos.

Τα σχετικά στοιχεία παρουσίασαν, σε εκδήλωση για τον Τύπο με αφορμή τη συμπλήρωση 20 ετών από την ίδρυση της εταιρείας, ο διευθύνων σύμβουλος Δημήτρης Μελαχροινός και ο διευθυντής λειτουργιών (Chief Operating Officer, COO) Δημήτρης Τσατίρης. Η ανάλυση βασίζεται στον μεγάλο όγκο αγγελιών και αναζητήσεων της πλατφόρμας και εξετάζει τη σχέση των διαθέσιμων ακινήτων με τις μοναδικές αναζητήσεις και τις άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος.

Για τον υπολογισμό της προσφοράς αφαιρούνται καταχωρίσεις που αφορούν το ίδιο ακίνητο ή πολύ παλιές αγγελίες, ενώ κάθε χρήστης υπολογίζεται μία φορά ακόμη και αν έχει αναζητήσει ή εκδηλώσει ενδιαφέρον για το ίδιο ακίνητο περισσότερες φορές.

Στην Αττική, η ένταση είναι ιδιαίτερα εμφανής στα ενοίκια κάτω των 600 ευρώ. Στα Βόρεια Προάστια καταγράφονται 21,1 μοναδικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και περίπου 282 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Στην κατηγορία από 600 έως 800 ευρώ οι αντίστοιχοι δείκτες υποχωρούν σε 6,1 και 87,7, ενώ πάνω από τα 1.500 ευρώ περιορίζονται σε 0,5 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 9,1 αναζητήσεις.

Οι διαφορές είναι μεγάλες ακόμη και μεταξύ των επιμέρους ζωνών της Αττικής. Στα ενοίκια κάτω των 600 ευρώ, τα Ανατολικά Προάστια εμφανίζουν 10,6 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 130,3 αναζητήσεις ανά ακίνητο, έναντι 7,5 και 88 στα Δυτικά Προάστια. Στις περιοχές με αυξημένη ζήτηση για οικονομικότερες κατοικίες περιλαμβάνονται η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι.

Πωλήσεις

Στις πωλήσεις, η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται στα ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ. Στα Βόρεια Προάστια αντιστοιχούν 1,7 μοναδικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 22,6 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο, στα Ανατολικά Προάστια 1,6 και 20 και στα Δυτικά 1,2 και 13,1. Όσο αυξάνεται η αξία των ακινήτων οι δείκτες υποχωρούν αισθητά.

Η ίδια τάση διακρίνεται και στη Θεσσαλονίκη, με τη μεγαλύτερη πίεση στα χαμηλά ενοίκια να καταγράφεται εκτός κέντρου. Για μισθώματα κάτω των 600 ευρώ, στο υπόλοιπο του νομού αντιστοιχούν 5,9 μοναδικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 123,2 αναζητήσεις ανά ακίνητο, έναντι 3,4 και 42,5 στους περιφερειακούς δήμους και 1,9 και 9,6 στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Στις πωλήσεις έως 250.000 ευρώ, οι αναζητήσεις φθάνουν τις 27,9 ανά ακίνητο στο υπόλοιπο του νομού και τις 16,4 στους περιφερειακούς δήμους.

Στην ίδια εκδήλωση, απαντώντας σε ερώτημα σχετικό με τη διαφάνεια στην αγορά, ο διευθύνων σύμβουλος της IMS Financial Consulting, Κυριάκος Καμπούρης, ανέφερε χαρακτηριστικά πως για κάθε ακίνητο μπορεί να συνυπάρχουν πέντε διαφορετικές τιμές, η ζητούμενη, η αντικειμενική, εκείνη που προκύπτει από την εκτίμηση της αγοράς, η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο και, τελικά, η πραγματική τιμή στην οποία ολοκληρώνεται η συναλλαγή.

Η πίεση στις οικονομικότερες κατοικίες καταγράφεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές έχουν επανέλθει σε ανοδική τροχιά μετά την πολυετή υποχώρηση της προηγούμενης δεκαετίας. Σύμφωνα με την παρουσίαση, η άνοδος επιταχύνεται μετά το 2022 και οι τιμές προσεγγίζουν τα προ κρίσης επίπεδα. Σε πραγματικούς όρους, πάντως, μετά την επίδραση του πληθωρισμού της περιόδου 2012-2026, η Αττική εξακολουθεί να υπολείπεται των επιπέδων του 2012.

Ζήτηση από το εξωτερικό

Σημαντική παραμένει και η ζήτηση από το εξωτερικό. Σύμφωνα με τη Spitogatos, έχει αυξηθεί κατά 60,3% σε σχέση με το 2020 και το 2026 αντιστοιχεί στο 20,3% του συνόλου. Το ενδιαφέρον των ξένων απλώνεται περισσότερο εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων, καθώς πέντε από τις δέκα περιοχές με την υψηλότερη διεθνή ζήτηση βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης. Μεταξύ αυτών είναι η Χαλκιδική, οι Κυκλάδες, η Καβάλα, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.

Στη χρηματοδότηση, η IMS Financial Consulting καταγράφει αύξηση 34,9% στις συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων των προγραμμάτων «Σπίτι μου», στο οκτάμηνο του 2026, σε 1,835 δισ. από 1,360 δισ. ευρώ. Στη σύγκριση που παρουσίασε η εταιρεία, οι αγοραπωλησίες με στεγαστικό δάνειο αντιστοιχούν στο 23% του συνόλου στην Ελλάδα έναντι 45% στην Ευρώπη.

Τεχνητή νοημοσύνη

Νέες αλλαγές στον τρόπο αναζήτησης και διαχείρισης ακινήτων φέρνει στο μεταξύ η τεχνητή νοημοσύνη (Artificial Intelligence, AI). Στην Ελλάδα οι σχετικές εφαρμογές βρίσκονται ακόμη, σύμφωνα με τη Spitogatos, σε σχετικά πρώιμο στάδιο σε σύγκριση με πιο ώριμες αγορές. Στα πρώτα πεδία εφαρμογής περιλαμβάνονται η αναζήτηση μέσω διαλόγου με την πλατφόρμα (conversational search), οι έξυπνες προτάσεις και η καλύτερη αντιστοίχιση (matching) χρηστών και ακινήτων. Παράλληλα, δοκιμάζονται ή αναπτύσσονται εφαρμογές για τη δημιουργία περιγραφών, τις μεταφράσεις, τη βελτίωση φωτογραφιών, την αυτόματη επισήμανση χαρακτηριστικών (auto tagging) και την εικονική επίπλωση (virtual staging).

Για τους επαγγελματίες της αγοράς, οι εφαρμογές επεκτείνονται σε περιλήψεις τηλεφωνικών συνομιλιών, αξιολόγηση δυνητικών πελατών, αυτοματοποίηση της επικοινωνίας και προγνωστική ανάλυση (predictive analysis) για προτάσεις τιμών και παρακολούθηση των τάσεων. Σε επόμενο στάδιο, η αναζήτηση εκτιμάται ότι θα λαμβάνει περισσότερο υπόψη τις ανάγκες και τον τρόπο ζωής του χρήστη, ενώ μέρος της δημιουργίας αγγελιών και της διαχείρισης μιας συναλλαγής θα μπορεί να αυτοματοποιείται. Η Spitogatos εκτιμά ότι η τεχνητή νοημοσύνη δεν θα αντικαταστήσει τον επαγγελματία της αγοράς ακινήτων, αλλά θα ενισχύσει την παραγωγικότητά του.

Στη διάρκεια της 20ετούς πορείας του, ο Spitogatos διεύρυνε σταδιακά τη δραστηριότητά του πέρα από τη δημοσίευση αγγελιών. Το 2009 εξασφάλισε επένδυση 750.000 ευρώ από την Oxygen Capital, ενώ το 2014 εντάχθηκε στον όμιλο Real Web, στον οποίο ανήκει η ιταλική Immobiliare.it. Στη συνέχεια εξαγόρασε το ToSpitiMou.gr και δημιούργησε το Spitogatos Network, ενώ το 2017 λάνσαρε το Indomio, το οποίο επεκτάθηκε σε 10 χώρες. Τα τελευταία χρόνια δημιούργησε το Spitogatos Insights και το 2024 επένδυσε στην IMS Financial Consulting και στη Fortunet Hellas.