Αυτό, παρά το γεγονός ότι και οι χορηγήσεις των στεγαστικών δανείων δεν έχουν καμία σχέση με τη «χρυσή εποχή» του real estate και τα εισοδήματα εξακολουθούν να υπολείπονται συγκριτικά με την περίοδο πριν από τα μνημόνια.
Η διψήφια αύξηση στις τιμές των ακινήτων είναι προφανώς μεγαλύτερη συγκριτικά με τον ρυθμό μεταβολής των εισοδημάτων, κάτι που σημαίνει ότι επιτείνεται ακόμη περισσότερο το στεγαστικό πρόβλημα.
Η πληθωριστική κρίση βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη στην κτηματαγορά, καθώς και οι συνεχιζόμενες ανατιμήσεις στις τιμές των οικοδομικών υλικών με ρυθμό σχεδόν διπλάσιο συγκριτικά με τον δείκτη τιμών καταναλωτή, αλλά και το ζωηρό αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό συντηρούν τις ανατιμητικές τάσεις.
Αυτή η εικόνα εντείνει μια σειρά από προβλήματα όπως τα παρακάτω.
1 Η αγορά ακινήτων καθίσταται ολοένα και πιο δύσκολη για το μέσο νοικοκυριό, καθώς όσο περισσότερο αυξάνεται η τιμή του ακινήτου συγκριτικά με το εισόδημα, τόσο δυσκολότερος καθίσταται και ο δανεισμός από τις τράπεζες, αλλά και η εξεύρεση της προκαταβολής που απαιτείται για την αγορά ακινήτου.
Ενώ οι τράπεζες έχουν ήδη ξεκινήσει να χορηγούν δάνεια που να αντιστοιχούν ακόμη και στο 90% της αξίας του ακινήτου, το γεγονός ότι ταυτόχρονα ζητούν η μηνιαία δόση του δανείου να μην υπερβαίνει το 30%-40% του μηνιαίου εισοδήματος δημιουργεί και πάλι σοβαρά εμπόδια στις χορηγήσεις δανείων. Πολύ απλά διότι όσο μεγαλώνει η τιμή του ακινήτου, τόσο αυξάνεται και το ποσό του δανείου, άρα και η μηνιαία δόση.
2 Τα ενοίκια δεν παρακολουθούν την πορεία των εισοδημάτων αλλά την πορεία των τιμών των ακινήτων, με αποτέλεσμα το στεγαστικό πρόβλημα να μεγαλώνει και από αυτής της άποψης.
3Μεγαλώνει η «ψαλίδα» μεταξύ των εμπορικών αξιών με τις αντικειμενικές τιμές. Πηγές του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δηλώνουν ότι δεν θα υπάρξει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών φέτος και ενδεχομένως ούτε το 2025, αλλά όποτε και αν αποφασιστεί η προσαρμογή θα είναι «βίαιη», καθώς η μέση αύξηση των εμπορικών αξιών ξεπερνά το 40%.
Ανησυχητικά μηνύματα
Τα χθεσινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος «εκπέμπουν» δύο ανησυχητικά μηνύματα. Το πρώτο έχει να κάνει με την αποτύπωση ρυθμών αύξησης τιμών υπερδιπλάσιων και σε σχέση με τον ρυθμό μεταβολής των οικοδομικών υλικών και σε σχέση με τον ρυθμό μεταβολής των εισοδημάτων.
Τα νεόδμητα εμφάνισαν μεταβολή +10,8% στο διάστημα Ιανουαρίου – Μαρτίου 2024 συγκριτικά με το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο, ενώ τα ακίνητα 5ετίας και πάνω είχαν αύξηση 10,1%. Στην πρωτεύουσα -όπου ήδη η μέση τιμή πώλησης για ολόκληρο το λεκανοπέδιο έχει ξεπεράσει τα 2.000 ευρώ τετραγωνικό- η αύξηση διαμορφώθηκε στο 9,4% και στη Θεσσαλονίκη στο 12,2%.
Εκτός συνταρακτικού απροόπτου -και με δεδομένο ότι δεν υπάρχει καμία ένδειξη στην αγορά για συγκράτηση των ανατιμητικών τάσεων των ακινήτων το 2024 θα αποτελέσει τη χρονιά καταγραφής του νέου ιστορικού υψηλού τουλάχιστον σε ορισμένες από τις βασικές κατηγορίες.
Με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η απόσταση σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά (τα οποία καταγράφηκαν μέσα στη διετία 2007 2008, όπως προκύπτει και από τον δείκτη τιμών της ΤτΕ) διαμορφώνεται ως εξής:
1Στα νεόδμητα ακίνητα απέχουμε πλέον μόλις 0,9% από τα ιστορικά υψηλά του 2008. Είναι δεδομένη η πολύ αυξημένη ζήτηση για νεόδμητα ακίνητα καθώς μπαίνει και ο παράγοντας «ενεργειακή κρίση». Οι έχοντες την οικονομική δυνατότητα, στρέφονται στα νεόδμητα ακριβώς για να εξασφαλίσουν το χαμηλότερο λειτουργικό κόστος του ακινήτου. Από την άλλη, στην ταχύτερη ανατίμηση των νεόδμητων επιδρούν και οι μειωμένες προσφορές ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Μπορεί η Ελληνική Στατιστική Αρχή να καταγράφει και πάλι εκρηκτική αύξηση στον αριθμό έκδοσης των οικοδομικών αδειών όμως αυτό δεν αποτυπώνεται ακόμη και στα στοιχεία των επενδύσεων στα ακίνητα.
Οι επενδύσεις υπολείπονται (και μάλιστα σε ποσοστό άνω του 70%) σε σχέση με τη διετία 2007-2008, κάτι που φαίνεται και στις χορηγήσεις δανείων: 12 με 15 δισ. ευρώ τον χρόνο ήταν οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων πριν από την κρίση του 2010, στο 1 δισ. ευρώ περιορίζονται πλέον.
2Στα παλαιά ακίνητα, η απόσταση από τα ιστορικά υψηλά διαμορφώνεται στο 6,19% και είναι σημαντικά υψηλότερη σε σχέση με τα νεόδμητα, ακριβώς λόγω της προτίμησης που υπάρχει στα νεόδμητα. Έτσι, ο γενικός δείκτης των τιμών ακίνητων απέχει πλέον 3,35% σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά της περιόδου 2007-2008.
Τα στοιχεία του α’ τριμήνου
Η αύξηση των τιμών το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 10,8% για τα νέα διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών, και 10,1% για τα παλαιά, ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,7%, έναντι αύξησης 12,5% το 2022, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,5% το 2023, έναντι αύξησης 11,6% το 2022.
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 9,4% στην Αθήνα, 12,2% στη Θεσσαλονίκη, 10,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 12,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Για το σύνολο του 2023, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,8%, 16,5%, 15,0% και 11,4% αντίστοιχα (αναθεωρημένα στοιχεία).
Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α’ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 10,8% σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2023, ενώ για το 2023 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 14,1% (αναθεωρημένα στοιχεία)
Εκρηκτικά ποσοστά αύξησης καταγράφει η Ελληνική Στατιστική
Αρχή στους δείκτες μέτρησης της οικοδομικής δραστηριότητας για το πρώτο δίμηνο της φετινής χρονιάς, με τον όγκο της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας να εκτοξεύεται κατά 38,6%. Συμπληρώνεται έτσι ένα 12μηνο αύξησης που ξεπερνά το 20%.
Το ζητούμενο τώρα είναι αυτό το «στοκ» των οικοδομικών αδειών που συσσωρεύεται να αποτυπωθεί ακόμη πιο έντονα στον δείκτη των επενδύσεων σε ακίνητα και λοιπές κατασκευές. Η τάση είναι έντονα ανοδική το τελευταίο διάστημα αλλά οι επενδύσεις στον τομέα των κατασκευών -και ειδικά της κατοικίας- υπολείπονται σημαντικά συγκριτικά με τα προ κρίσης επίπεδα.
Οι άδειες
Τον Φεβρουάριο εκδόθηκαν 2.744 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 627.270 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και 2.581.030 κυβικά μέτρα όγκου, παρουσίασε δηλαδή αύξηση κατά 77,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 70,2% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 72,0% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2023.
Οι εκδοθείσες άδειες ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας, κατά τον μήνα Φεβρουάριο 2024 ανήλθαν σε 2.722, που αντιστοιχούν σε 613.059 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και 2.521.191 κυβικά μέτρα όγκου, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 78,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 73,5% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 75,6% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2023.
Οι εκδοθείσες άδειες δημόσιας οικοδομικής δραστηριότητας ήταν 22 αντιστοιχώντας σε 14.211 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και 59.839 κυβικά μέτρα όγκου.
Το ποσοστό συμμετοχής της δημόσιας οικοδομικής δραστηριότητας στον συνολικό οικοδομικό όγκο, για τον μήνα Φεβρουάριο 2024, είναι 2,3%.
Κατά την περίοδο των τελευταίων δώδεκα μηνών, δηλαδή από τον Μάρτιο 2023 έως τον Φεβρουάριο 2024, το μέγεθος της Συνολικής Οικοδομικής Δραστηριότητας (Ιδιωτικής-Δημόσιας) με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε σε 28.442 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 6.555.179 τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας και 30.424.052 m3 όγκου.
Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Μαρτίου 2022 – Φεβρουαρίου 2023 παρατηρήθηκε αύξηση κατά 12,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 17,7% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 20,5% στον όγκο.
Κατά την ίδια χρονική περίοδο, Μαρτίου 2023 – Φεβρουαρίου 2024, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, αύξηση κατά 13,0% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 17,7% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 20,6% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Μαρτίου 2022 – Φεβρουαρίου 2023.
Το ποσοστό συμμετοχής της δημόσιας οικοδομικής δραστηριότητας στον συνολικό οικοδομικό όγκο για την ανωτέρω περίοδο είναι 2,3%.
Στο σύνολο της χώρας
Το δίμηνο Ιανουαρίου – Φεβρουαρίου 2024, η Συνολική Οικοδομική Δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, αύξηση κατά 43,7% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 41,3% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 37,2% στον όγκο, σε σχέση με το αντίστοιχο δίμηνο του έτους 2023.
Κατά την ίδια περίοδο Ιανουαρίου – Φεβρουαρίου 2024, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, αύξηση κατά 44,4% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 42,7% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 38,6% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου – Φεβρουαρίου 2023.