Η λύση στο στεγαστικό δεν βρίσκεται μόνο στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Βρίσκεται και στο κατά πόσο οι κατοικίες που ήδη υπάρχουν μπορούν πράγματι να διατεθούν στην αγορά για ενοικίαση ή πώληση.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα νέας μελέτης του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η οποία δείχνει ότι, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε την περίοδο 2011-2021, το τμήμα του που ήταν πραγματικά διαθέσιμο στην αγορά μειώθηκε.
Η μελέτη, με τίτλο «Τιμές και διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση στην Ελλάδα: Μια προσέγγιση με βάση την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης των κατοικιών», υπογράφεται από τον ερευνητή του Γραφείου Προϋπολογισμού και διδάσκοντα στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Στέλιο Γιαννουλάκη, τον ερευνητή Μιχάλη Σταύρακα και τον Συντονιστή του Γραφείου και καθηγητή Οικονομικών στο Πανεπιστήμιο της Γλασκόβης Γιάννη Τσουκαλά.
Στο επίκεντρο της ανάλυσης βρίσκεται ένα κρίσιμο ζήτημα: η Ελλάδα μπορεί να διαθέτει μεγάλο οικιστικό απόθεμα, όμως δεν είναι όλες οι κατοικίες λειτουργικά διαθέσιμες για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών.
Το παράδοξο της αγοράς κατοικίας
Σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού – Κατοικιών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, μεγάλο μέρος των κατοικιών στη χώρα δηλώνεται ως κενό. Η μελέτη όμως διευκρινίζει ότι μια κενή κατοικία δεν είναι κατ’ ανάγκη διαθέσιμη στην αγορά.
Μπορεί να μη διατίθεται για ενοικίαση ή πώληση λόγω νομικών, κληρονομικών ή κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης, εποχικής χρήσης, χαμηλής ζήτησης στην περιοχή όπου βρίσκεται ή άλλων περιορισμών. Μπορεί επίσης να έχει ουσιαστικά αποσυρθεί από τη μακροχρόνια μίσθωση επειδή χρησιμοποιείται για άλλη μορφή αξιοποίησης.
Αυτό εξηγεί και το βασικό παράδοξο: ενώ ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5% την περίοδο 2011-2021, η πραγματική προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση μειώθηκε.
Ειδικότερα, οι κενές κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κενές κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Γιατί η οικοδομή από μόνη της δεν λύνει το πρόβλημα
Η μελέτη αναγνωρίζει ότι η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα μετά την οικονομική κρίση αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους της στεγαστικής πίεσης.
Ο κατασκευαστικός κλάδος υπέστη βαθιά συρρίκνωση στη διάρκεια της κρίσης χρέους. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ κατά τη δεκαετία του 2010, ενώ οι οικοδομικές άδειες παραμένουν ακόμη πολύ χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες ανήλθαν το 2025 σε μόλις 3,1% του ΑΕΠ, έναντι μέσου όρου 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση και πολύ κάτω από τα επίπεδα άνω του 10% του ΑΕΠ που καταγράφονταν στα μέσα της δεκαετίας του 2000.
Ωστόσο, σύμφωνα με το Γραφείο Προϋπολογισμού, η νέα δόμηση είναι μόνο η μία πλευρά του προβλήματος. Η άλλη είναι η αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος.
Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες υπάρχουν, αλλά πόσες από αυτές μπορούν πράγματι να στεγάσουν νοικοκυριά.
Πόσο επιβαρύνει τις τιμές η μειωμένη διαθεσιμότητα
Για να αποτιμήσει την επίδραση της μειωμένης αξιοποίησης του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος, η μελέτη χρησιμοποιεί μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στην ελληνική οικονομία.
Το μοντέλο διαχωρίζει το συνολικό απόθεμα κατοικιών από τη ροή των κατοικιών που είναι πραγματικά διαθέσιμες στην αγορά. Με βάση τα σενάρια που εξετάζονται, η μειωμένη αξιοποίηση του αποθέματος μπορεί να έχει συμβάλει σε αύξηση έως 19,1% των πραγματικών τιμών των κατοικιών, εφόσον οι υπόλοιποι παράγοντες παραμείνουν σταθεροί.
Σε ένα δυσμενέστερο σενάριο, στο οποίο δεν θα είχε υπάρξει καθόλου ανάκαμψη των οικιστικών επενδύσεων, η επίδραση στις πραγματικές τιμές θα μπορούσε να φτάσει το 26,7%.
Η μελέτη επισημαίνει ότι τα αποτελέσματα αυτά πρέπει να διαβαστούν ως σενάρια εργασίας και όχι ως ακριβής πρόβλεψη ή πλήρης αιτιώδης εξήγηση της ανόδου των τιμών. Παρ’ όλα αυτά, δείχνουν ότι η περιορισμένη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος έχει ουσιαστική σημασία για το στεγαστικό κόστος.
Τι θα γινόταν αν περισσότερες κατοικίες επέστρεφαν στην αγορά
Η ανάλυση εξετάζει και ένα υποθετικό σενάριο επιστροφής στα χαμηλότερα επίπεδα κενών κατοικιών που παρατηρούνταν το 2001.
Σε αυτό το σενάριο, μέρος των κατοικιών που σήμερα δεν αξιοποιούνται για ενοικίαση ή πώληση επιστρέφει σταδιακά στην αγορά σε ορίζοντα εξαετίας.
Το αποτέλεσμα είναι σημαντική πτωτική πίεση στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, οι οποίες, ανάλογα με τις υποθέσεις του μοντέλου, θα μπορούσαν να μειωθούν κατά 15,5% έως 24,6%.
Το Γραφείο Προϋπολογισμού αναγνωρίζει ότι ένα τέτοιο σενάριο δεν είναι εύκολο να υλοποιηθεί. Δεν μπορούν όλες οι κενές ή αδρανείς κατοικίες να επιστρέψουν στην αγορά, καθώς πολλές έχουν τεχνικά, νομικά, ιδιοκτησιακά ή γεωγραφικά εμπόδια.
Το συμπέρασμα όμως παραμένει σαφές: η χώρα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες κατοικίες. Χρειάζεται και καλύτερη αξιοποίηση όσων ήδη διαθέτει.
Η μελέτη προειδοποιεί ότι τα μέτρα που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση, όπως επιδοτήσεις ή δάνεια για αγορά κατοικίας, μπορεί να επιτείνουν τις πιέσεις στις τιμές εάν δεν αυξηθεί ταυτόχρονα η διαθέσιμη προσφορά.
Για τον λόγο αυτό προτείνει μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, η οποία θα συνδυάζει νέα δόμηση με ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος.
Ο πρώτος άξονας αφορά την επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και η μείωση του κόστους μεταβιβάσεων για ακίνητα μικρής αξίας θα μπορούσαν να διευκολύνουν την επαναχρησιμοποίηση ακινήτων που σήμερα μένουν εκτός αγοράς.
Ο δεύτερος αφορά τη θέσπιση φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να γίνουν πιο ελκυστικές σε σχέση με άλλες μορφές αξιοποίησης.
Ο τρίτος άξονας προβλέπει στήριξη των ανακαινίσεων, μέσω στοχευμένων επιδοτήσεων ή πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται στη συνέχεια για μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Ο τέταρτος αφορά ρυθμιστικές παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης, με στόχο να εξισορροπηθούν οι ανάγκες της στέγασης με τα οφέλη για τον τουρισμό.
Ο πέμπτος άξονας αφορά συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες, κυρίως σε κοινωνική και προσιτή κατοικία σε αστικές περιοχές όπου η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα δεν καλύπτει τις ανάγκες.
Το πραγματικό ζητούμενο
Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν έχει μία μόνο αιτία και δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με ένα μόνο εργαλείο.
Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας είναι απαραίτητη, αλλά δεν αρκεί. Εξίσου κρίσιμη είναι η άρση των εμποδίων που κρατούν κατοικίες εκτός αγοράς και περιορίζουν την πραγματική προσφορά.
Με άλλα λόγια, το ζητούμενο δεν είναι απλώς να μετρήσουμε πόσα σπίτια υπάρχουν στη χώρα. Είναι να δούμε πόσα από αυτά μπορούν πράγματι να γίνουν διαθέσιμα για τα νοικοκυριά που αναζητούν στέγη.
Προτιμώμενη πηγή στην Google
Για να εμφανίζονται περισσότερα άρθρα της Ναυτεμπορικής στις αναζητήσεις σας εύκολα και γρήγορα, πρέπει να προσθέσετε το site στις προτιμώμενες πηγές σας. Μπορείτε να το κάνετε πηγαίνοντας εδώ.
