Μαίνεται ο «πόλεμος» των ενοικίων

Έναν ιδιότυπο «πόλεμο» μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών πυροδοτεί η επίμονη άνοδος των ενοικίων, την ώρα που η στεγαστική κρίση εξακολουθεί να πιέζει ασφυκτικά τα ελληνικά νοικοκυριά.

Παρά το γεγονός ότι η αγορά κατοικίας εμφανίζει σαφή σημάδια επιβράδυνσης, οι ιδιοκτήτες προχωρούν σε ολοένα και περισσότερα αιτήματα για αυξήσεις των μισθωμάτων, επικαλούμενοι τις νέες αξίες της αγοράς, ενώ οι ενοικιαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με το δίλημμα είτε να αποδεχθούν υψηλότερα ενοίκια είτε να αναζητήσουν νέα κατοικία σε μια αγορά με ολοένα λιγότερες προσιτές επιλογές. Το σκηνικό αυτό φέρνει στο προσκήνιο τις κυβερνητικές παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, αλλά και τα όρια που θέτει η νομοθεσία στις αυξήσεις των μισθωμάτων.

Η εικόνα της αγοράς, πάντως, παραμένει αντιφατική. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με έναν χρόνο πριν, επιβεβαιώνοντας ότι, παρά την αποκλιμάκωση των ρυθμών ανόδου, η στεγαστική αγορά εξακολουθεί να κινείται ανοδικά. Στην Αθήνα οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 5,2%, στη Θεσσαλονίκη κατά 6,4%, στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις κατά 5,4% και στην υπόλοιπη χώρα κατά 6,9%, διατηρώντας ισχυρές τις πιέσεις και στην αγορά ενοικίων. Τα στοιχεία αυτά διατηρούν το στεγαστικό στην κορυφή της κυβερνητικής ατζέντας, με το οικονομικό επιτελείο να αναζητά πρόσθετες παρεμβάσεις για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και τη στήριξη των ενοικιαστών.

Η ανανέωση

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η ανανέωση μιας μίσθωσης εξελίσσεται συχνά σε σκληρή διαπραγμάτευση. Χιλιάδες ιδιοκτήτες ζητούν αυξήσεις, θεωρώντας ότι οι σημερινές τιμές της αγοράς δικαιολογούν υψηλότερα μισθώματα. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Ούτε κάθε αύξηση είναι νόμιμη ούτε κάθε ενοικιαστής υποχρεούται να την αποδεχθεί. Το αν ένας ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει υψηλότερο ενοίκιο εξαρτάται από το τι προβλέπει το μισθωτήριο, αν υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής, αν έχει συμπληρωθεί η υποχρεωτική τριετία και, τελικά, αν οι δύο πλευρές καταλήξουν σε νέα συμφωνία.

Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένους κανόνες για τη διάρκεια των μισθώσεων και την αναπροσαρμογή των ενοικίων, επιχειρώντας να εξασφαλίσει μια ισορροπία ανάμεσα στο δικαίωμα του ιδιοκτήτη να αξιοποιεί την περιουσία του και στην ανάγκη προστασίας του ενοικιαστή από αιφνίδιες οικονομικές επιβαρύνσεις. Παρότι η αγορά καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τα επίπεδα των μισθωμάτων, η αύξηση του ενοικίου δεν μπορεί να επιβληθεί αυθαίρετα ούτε να στηριχθεί αποκλειστικά στο επιχείρημα ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί.

Βασική διάταξη αποτελεί ο Ν. 1703/1987, σύμφωνα με τον οποίο κάθε μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν το ιδιωτικό συμφωνητικό προβλέπει μικρότερο χρονικό διάστημα. Η τριετής αυτή προστασία ισχύει ανεξάρτητα από το αν το μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί για έναν ή δύο χρόνους, καθώς ο νόμος θεωρεί ότι η κατοικία αποτελεί βασικό κοινωνικό αγαθό και απαιτεί ένα ελάχιστο πλαίσιο σταθερότητας για τον μισθωτή.

Κατά τη διάρκεια της υποχρεωτικής τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει μονομερώς υψηλότερο μίσθωμα, εκτός εάν το συμβόλαιο περιλαμβάνει ρητή πρόβλεψη για την αναπροσαρμογή του ενοικίου. Η σχετική ρήτρα πρέπει να είναι σαφής και να προσδιορίζει τόσο τον χρόνο όσο και τον τρόπο υπολογισμού της αύξησης. Στην πράξη, αρκετά μισθωτήρια προβλέπουν ετήσια αύξηση με σταθερό ποσοστό, συνήθως 2% ή 3%, ενώ άλλα συνδέουν την αναπροσαρμογή με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ, ώστε το μίσθωμα να μεταβάλλεται ανάλογα με τον πληθωρισμό.

Εφόσον δεν υπάρχει τέτοια συμβατική πρόβλεψη, οποιαδήποτε μεταβολή του μισθώματος απαιτεί τη ρητή συμφωνία και των δύο πλευρών. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αρνηθεί μια προτεινόμενη αύξηση χωρίς η άρνησή του να συνιστά παραβίαση της σύμβασης. Αντίστοιχα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διακόψει μονομερώς τη μίσθωση πριν από τη λήξη της υποχρεωτικής τριετίας αποκλειστικά και μόνο επειδή ο μισθωτής δεν αποδέχθηκε υψηλότερο ενοίκιο.

Μετά την τριετία

Μετά τη συμπλήρωση της τριετίας, το πλαίσιο αλλάζει. Η νομοθεσία δεν επιβάλλει ανώτατο όριο στην αύξηση του μισθώματος, αφήνοντας το ύψος του νέου ενοικίου να καθοριστεί ελεύθερα από τη συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Εάν οι δύο πλευρές καταλήξουν σε νέο ποσό, η μίσθωση συνεχίζεται κανονικά με τους αναθεωρημένους όρους. Αν, όμως, δεν υπάρξει συμφωνία, ο ιδιοκτήτης μπορεί, τηρώντας τις νόμιμες διαδικασίες, να επιδιώξει τη λήξη της μίσθωσης και την απόδοση του ακινήτου, χωρίς ωστόσο να έχει τη δυνατότητα να επιβάλει μονομερώς το νέο μίσθωμα.