Πρώτη κατοικία: Πώς σώζεται από τον πλειστηριασμό με «κούρεμα» χρεών – Το τίμημα και οι παγίδες

Στις 21 Σεπτεμβρίου, δηλαδή πριν από ενάμιση μήνα, τέθηκε σε ισχύ το νέο πλαίσιο προστασίας της κύριας κατοικίας μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.

Δηλαδή ο οφειλέτης να έχει τη δυνατότητα να προστατεύσει την κύρια κατοικία του, ρευστοποιώντας άλλα περιουσιακά στοιχεία. Στο διάστημα αυτό, όπως έχει δηλώσει ο υπουργός Eθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες έχουν επιλέξει να προστατεύσουν την κύρια κατοικία τους μέσω του Εξωδικαστικού.

Για πρώτη φορά, οι οφειλέτες που υποβάλλουν αίτηση ρύθμισης στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, επιλέγοντας την προστασία της πρώτης κατοικίας, το ύψος του «κουρέματος» και οι μηνιαίες δόσεις θα υπολογίζονται αποκλειστικά βάσει της αξίας της κατοικίας και των εισοδημάτων του οφειλέτη, και όχι σύμφωνα με το σύνολο της περιουσίας του, οδηγώντας έτσι σε σημαντικά βελτιωμένους όρους ρύθμισης.

Ο οφειλέτης μπορεί είτε να αποδεχθεί τη ρύθμιση που θα προκύπτει ή και να την απορρίψει. Στην περίπτωση αποδοχής, θα υπογραφεί σύμβαση η οποία θα προβλέπει τη σταδιακή αποπληρωμή της αξίας της πρώτης κατοικίας, αλλά η διατήρησή της θα εξαρτάται από τη συνεπή τήρηση των όρων.

Πώς λειτουργεί το νέο σύστημα

Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλλουν αντιπρόταση, η οποία περιλαμβάνει πρόταση ρύθμισης με εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, πλην της κύριας κατοικίας του.

Αυτό μπορεί να οδηγήσει, ανάλογα πάντοτε με τα  εισοδήματα, τις οφειλές, την περιουσιακή κατάσταση και συνολικά τα οικονομικά δεδομένα κάθε οφειλέτη, σε σημαντικά χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερη διαγραφή της οφειλής που έχει απομείνει.

Πιο συγκεκριμένα, η κύρια κατοικία διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα ακίνητα του οφειλέτη, τα οποία μπορούν, στην έκταση που αυτό απαιτείται, να ρευστοποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών. Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Ο οφειλέτης δεν είναι υποχρεωμένος να αποδεχθεί την αντιπρόταση των πιστωτών. Μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση. Δεσμεύεται από αυτή μόνο εάν την αποδεχθεί.

Στην περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συν-οφειλέτη ή εγγυητή για οφειλή του αιτούντος, είναι υποχρεωτική η συν-υποβολή της αίτησης και συν-υπογραφή της σύμβασης από αυτόν.

Υπό τον όρο τήρησης της συμφωνίας από τον οφειλέτη, δεν επιτρέπεται στους πιστωτές να προβούν σε :

·      επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας του οφειλέτη,

·      λήψη ασφαλιστικών μέτρων επ’ αυτής,

·      εγγραφή υποθήκης ή

·      τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη.

Μετά τη συμφωνία προστατεύεται απόλυτα η κύρια κατοικία από τον πλειστηριασμό εφόσον τηρείται απαρέγκλιτα από τον οφειλέτη η σύμβαση αναδιάρθρωσης που έχει υπογραφεί. Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει τη διατήρηση των ήδη υφιστάμενων υποθηκών, προσημειώσεων και λοιπών εμπράγματων δικαιωμάτων.

Διαδικασία ρευστοποίησης των υπόλοιπων ακινήτων

Η  διαδικασία της εκποίησης των ακινήτων διενεργείται με μοναδικό εκτελεστό τίτλο τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, εφόσον έχει καταχωρηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, με αντίγραφο που εξάγεται από την πλατφόρμα, χωρίς να απαιτείται η επίδοση αντιγράφου με επιταγή προς εκτέλεση. Ξεκινάει με πρωτοβουλία του χρηματοδοτικού φορέα που έχει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση και εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, από εκείνον που διαθέτει την υψηλότερη απαίτηση.

Ο χρηματοδοτικός φορέας που ξεκινάει την διαδικασία δίνει εντολή σε δικαστικό επιμελητή να διενεργήσει την εκποίηση, προσδιορίζοντας σε αυτήν τα ακίνητα που θα εκποιηθούν, χωρίς να απαιτείται η ταυτόχρονη εκποίησή τους.

Ο δικαστικός επιμελητής συντάσσει σχετική συνοπτική έκθεση την οποία οφείλει να επιδώσει εντός προθεσμίας πέντε (5) ημερών από τη σύνταξή της, στον οφειλέτη, στους ενυπόθηκους και προσημειούχους δανειστές των προς εκποίηση ακινήτων, στο Δημόσιο και στον Ηλεκτρονικό Εθνικό Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ).

Η εκποίηση δεν μπορεί να οριστεί σε χρόνο που απέχει λιγότερο από σαράντα (40) ημέρες και περισσότερο από εξήντα (60) ημέρες από την ημερομηνία σύνταξης της παραπάνω έκθεσης

Η εκποίηση διενεργείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου. Κατά της διαδικασίας εκποίησης δεν επιτρέπεται η άσκηση ανακοπής από τον οφειλέτη.

Το σημαντικότερο πλεονέκτημα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού είναι ότι ειδικά για οφειλές προς το Δημόσιο, μπορεί να προβλέπεται «κούρεμα» τόκων και προσαυξήσεων ακόμη και διαγραφή μέρους της βασικής οφειλής. Το ύψος της ρύθμισης δεν επιλέγεται από τον οφειλέτη, αλλά προκύπτει αυτόματα από αλγόριθμο.