Στα σκαριά δομικές αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ – Πώς θα υπολογίζεται από το 2027

Η μεγαλύτερη ανατροπή στον ΕΝΦΙΑ, από την καθιέρωσή του, δρομολογείται για το φορολογικό έτος 2027, καθώς ο υπολογισμός του φόρου αποσυνδέεται από τα στοιχεία που δηλώνονταν μέχρι σήμερα στο Ε9 και συνδέεται πλέον με την πραγματική εικόνα κάθε ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Η νέα διαδικασία που βρίσκεται «στα σκαριά» φιλοδοξεί να διορθώσει χρόνιες αδικίες, να περιορίσει τις αποκλίσεις μεταξύ των διαθέσιμων στοιχείων και να δημιουργήσει ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον για την ακίνητη περιουσία, χωρίς όμως να ανοίγει τον δρόμο για αναδρομικές φορολογικές επιβαρύνσεις. Στο πλαίσιο αυτό, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σχεδιάζει ήδη την εφαρμογή ενός νέου πλαισίου προσδιορισμού του φόρου ακινήτων, το οποίο βασίζεται στην αξιοποίηση των δεδομένων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Επισημαίνεται ότι η νέα παρέμβαση θεωρείται κομβικής σημασίας, καθώς μέχρι σήμερα υπήρχαν πολλές περιπτώσεις στις οποίες ο ΕΝΦΙΑ υπολογιζόταν με βάση στοιχεία οικοδομικών αδειών, τίτλων ιδιοκτησίας ή παλαιότερων δηλώσεων, τα οποία δεν ανταποκρίνονταν στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Στην πράξη, από το 2027, ο φορολογικός μηχανισμός θα λαμβάνει υπόψη τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα και την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου, όπως αυτά προκύπτουν από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Αξίζει να σημειωθεί ότι πρόκειται για μια σημαντική διαφοροποίηση σε σχέση με το ισχύον καθεστώς, καθώς ο στόχος είναι να εξαλειφθούν περιπτώσεις υπερφορολόγησης αλλά και περιπτώσεις στις οποίες δηλώνονταν ελλιπή ή ανακριβή στοιχεία.

Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι με τον νέο τρόπο υπολογισμού αποκαθίσταται η φορολογική ισότητα μεταξύ των ιδιοκτητών, καθώς μέχρι σήμερα δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις κατά τις οποίες ιδιοκτήτες πλήρωναν φόρο για μεγαλύτερη επιφάνεια από εκείνη που πραγματικά διέθεταν, εξαιτίας λαθών ή παλαιών καταχωρίσεων. Από την άλλη πλευρά, υπήρχαν και περιπτώσεις στις οποίες η πραγματική κατάσταση δεν είχε αποτυπωθεί πλήρως στις φορολογικές δηλώσεις. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι ένα από τα βασικά στοιχεία της νέας ρύθμισης είναι ότι δεν προ βλέπεται αναδρομική επιβολή πρόσθετου ΕΝΦΙΑ ή προστίμων για αποκλίσεις που θα εντοπιστούν μεταξύ των παλαιών στοιχείων του Ε9 και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Με τον τρόπο αυτόν, ουσιαστικά το οικονομικό επιτελείο επιχειρεί να καθησυχάσει εκατομμύρια ιδιοκτήτες, οι οποίοι ανησυχούσαν ότι η ψηφιακή διασταύρωση των στοιχείων θα οδηγούσε σε αναδρομικές επιβαρύνσεις για προηγούμενα φορολογικά έτη.

Ουσιαστικά, δηλαδή, οι νέοι κανόνες θα εφαρμόζονται για τον ΕΝΦΙΑ που αφορά το φορολογικό έτος 2027 και τα επόμενα, χωρίς να ανατρέπονται οι εκκαθαρίσεις προηγούμενων ετών. Με τον τρόπο αυτόν, επιχειρείται να επιτευχθεί ισορροπία μεταξύ της ανάγκης για ακριβή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας και της ασφάλειας δικαίου για τους φορολογουμένους.

«Κλειδί» το ΜΙΔΑ

Καθοριστικό ρόλο στο νέο πλαίσιο θα διαδραματίσει και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο βρίσκεται στην τελική ευθεία και μέσω του οποίου η φορολογική διοίκηση θα αποκτήσει πληρέστερη εικόνα για κάθε ακίνητο. Το νέο πληροφοριακό σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία από διαφορετικές δημόσιες βάσεις δεδομένων, διευκολύνοντας τις διασταυρώσεις και περιορίζοντας τις ανακολουθίες μεταξύ των διαφόρων μητρώων. Η δια σύνδεση των πληροφοριακών συστημάτων εκτιμάται ότι θα επιτρέψει στη φορολογική διοίκηση να εντοπίζει ευκολότερα μεταβολές στην επιφάνεια, στη χρήση ή στα χαρακτηριστικά των ακινήτων.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο συνοδεύεται από υποχρεώσεις ορθής δήλωσης των στοιχείων, ενώ για περιπτώσεις ψευδών ή ανακριβών καταχωρίσεων προβλέπονται διοικητικές κυρώσεις. Για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν πλήρως τακτοποιημένα ακίνητα και ενημερωμένη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, οι αλλαγές δεν αναμένεται να δημιουργήσουν πρόσθετες υποχρεώσεις. Αντίθετα, σε αρκετές περιπτώσεις ενδέχεται να προκύψει ακόμη και μικρότερη φορολογική επιβάρυνση, εφόσον αποδειχθεί ότι η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου είναι μικρότερη από εκείνη που είχε ληφθεί υπόψη στις προηγούμενες εκκαθαρίσεις. Όσοι έχουν πραγματοποιήσει μεταβολές στα ακίνητά τους χωρίς να έχουν επικαιροποιήσει τα στοιχεία τους, θα πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες ενέργειες, ώστε από το 2027 ο υπολογισμός του φόρου να ανταποκρίνεται στην πραγματική κατάσταση της περιουσίας τους.

Ορθότερη η κατανομή του φορολογικού βάρους

Το οικονομικό επιτελείο υποστηρίζει ότι η μεταρρύθμιση δεν αποσκοπεί στην αύξηση των φορολογικών εσόδων αλλά στην ορθότερη κατανομή του φορολογικού βάρους. Σε κάθε περίπτωση, ο ΕΝΦΙΑ θα εξακολουθήσει να υπολογίζεται με βάση τους ισχύοντες συντελεστές και τις αντικειμενικές αξίες, ωστόσο η φορολογητέα επιφάνεια και η χρήση κάθε ακινήτου θα προσδιορίζονται πλέον από επικαιροποιημένα και πιστοποιημένα στοιχεία. Οι αλλαγές, οι οποίες δεν επηρεάζουν τον ΕΝΦΙΑ του 2026 ούτε τις ήδη εκδοθείσες εκκαθαρίσεις, αναμένεται εκτός απροόπτου να ξεκινήσουν από τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που αφορούν το φορολογικό έτος 2027, που θα αποτελέσει τη βάση για όλες τις μελλοντικές εκ υπόλοιπων ψηφιακών αρχείων του Δημοσίου, το οικονομικό επιτελείο επιδιώκει να δημιουργήσει καθαρίσεις. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων στοχεύει στη μετάβαση σε ένα πλήρως ψηφιοποιημένο μοντέλο διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας και απο τελεί μία από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις στη φορολογία ακινήτων των τελευταίων ετών.

Ειδικότερα, με τη διασύνδεση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, του ΜΙΔΑ, του Ε9 και των ένα ενιαίο σύστημα καταγραφής, περιορίζοντας τα λάθη, τις αποκλίσεις και τις αμφισβητήσεις στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Το κατά πόσο, βέβαια, η νέα διαδικασία θα οδηγήσει πράγματι σε δικαιότερη κατανομή του φόρου θα φανεί με την πρώτη εφαρμογή της. Προς το παρόν, πάντως, το επίσημο μήνυμα του υπουργείου είναι σαφές, ότι ο ΕΝΦΙΑ περνά σε μια νέα εποχή, όπου καθοριστικό ρόλο δεν θα έχουν πλέον οι παλαιές δηλώσεις και τα διάσπαρτα στοιχεία, αλλά η πραγματική εικόνα κάθε ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στα σύγχρονα ψηφιακά μητρώα.