Σταθερό επιτόκιο διαρκείας τουλάχιστον 5 ετών διάλεξαν περίπου 8 στους 10 δανειολήπτες (ποσοστό 78%) που προχώρησαν στην αγορά κατοικίας μέσω δανείου το 2022. Υψηλό – στο 63%– ήταν και το ποσοστό μεταξύ αυτών που διάλεξαν επιτόκιο μακράς διαρκείας, δηλαδή άνω των 10 ετών, επιλέγοντας τη μακροχρόνια δέσμευση απέναντι στην αβεβαιότητα που δημιουργεί η παραμονή του πληθωρισμού.
Το υπόλοιπο ποσοστό των δανειοληπτών, δηλαδή 22% (περίπου 2 στους 10), «παρέμεινε» στη λύση του κυμαινόμενου επιτοκίου, το μέσο επίπεδο του οποίου διαμορφώνεται σήμερα περίπου στα ίδια επίπεδα σε σχέση με τα σταθερά επιτόκια (το 10ετές π.χ. μεταξύ 3,80%-4,30%), χωρίς ωστόσο οι δανειολήπτες αυτοί να «απολαμβάνουν» την ασφάλεια έναντι περαιτέρω μελλοντικών αυξήσεων στα επιτόκια. Να σημειωθεί ότι το euribor 3μήνου, που αποτελεί τη βάση αναφοράς για τα κυμαινόμενα επιτόκια των εμπορικών τραπεζών, διαμορφώνεται σήμερα στο 3,4% και θα ανέβει περαιτέρω λίγο πάνω από το 3,8% το φθινόπωρο, καθώς οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για δύο τουλάχιστον αυξήσεις από την ΕΚΤ.
Συνολικά το 2022, σύμφωνα με τα αναλυτικά στοιχεία που δημοσιεύονται στην Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της ΤΤΕ, η αγορά των στεγαστικών δανείων ενισχύθηκε κατά 42% και οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση σε οικιστικά ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 1,1 δισ. ευρώ. Παρά τη σημαντική άνοδο, όπως παρατηρεί η ΤΤΕ, οι εκταμιεύσεις παραμένουν χαμηλές τόσο ως απόλυτο μέγεθος όσο και σε σύγκριση με το επίπεδο της στεγαστικής πίστης πριν από την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση του 2008, όταν την περίοδο 2005-2007 η ετήσια ροή στεγαστικών δανείων ανερχόταν σε 12 δισ. ευρώ κατά μέσον όρο.
Ο αριθμός των δανειακών συμβάσεων που υπεγράφησαν το 2022 ανήλθε σε 14.074 και οι περισσότερες εκταμιεύσεις (96,9%) προορίζονται για αγορά οικιστικών ακινήτων για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 3,1% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικών ακινήτων προς εκμίσθωση. Η μέση διάρκεια δανείου κατά την έκδοση είναι 23 έτη, με το 19,7% των νέων δανειακών συμβάσεων να έχουν διάρκεια έως 15 έτη, το 40,1% από 15 έως 25 έτη, το 35,2% διάρκεια από 25 έως 30 έτη και το υπόλοιπο 5% πάνω από 30 έτη.
Η μέση αξία του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου (loan to value – LTV-O) κατά την υπογραφή της σύμβασης διαμορφώθηκε στο 63% και υπολογίζεται ότι η συνολική αξία των ακινήτων που χρηματοδοτήθηκαν μέσω τραπεζικού δανεισμού ανήλθε λίγο πάνω από το 1,7 δισ. ευρώ. Ειδικότερα, με βάση την ανάλυση των στοιχείων, ένα ποσοστό της τάξης του 27,2% των εκταμιεύσεων που δόθηκαν είχε αντίστοιχο δείκτη LTV έως 50%, δηλαδή κάλυψε το μισό της αξίας του ακινήτου, ενώ για το 91,7% των εκταμιεύσεων ο δείκτης είναι έως 80%. Αυτό σημαίνει ότι περίπου το 20% της αξίας των ακινήτων που αγοράστηκαν καλύφθηκε με ίδια κεφάλαια των δανειοληπτών.
Το όριο για τον δείκτη δανείου προς την αξία του ακινήτου είναι ένα μακροπροληπτικό μέτρο αποφυγής του υπέρμετρου δανεισμού. Σύμφωνα με στοιχεία της ΤΤΕ, εφαρμόζεται από 19 κράτη-μέλη στην Ε.Ε. και κυμαίνεται μεταξύ 80% και 90%, δηλαδή απαιτείται προκαταβολή που κυμαίνεται μεταξύ 10% και 20% επί της αξίας του ακινήτου. Τρεις χώρες επιτρέπουν τη χορήγηση δανείου που καλύπτει το 100% της αξίας του υπέγγυου ακινήτου. Πρόκειται για το Λουξεμβούργο, όταν το δάνειο αφορά στην αγορά πρώτης κατοικίας, την Πορτογαλία εφόσον το ακίνητο αποτελεί ιδιοκτησία του χρηματοδοτικού ιδρύματος και την Ολλανδία για όλα τα στεγαστικά δάνεια με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην επικράτειά της. Αντίθετα, ορισμένα κράτημέλη επιλέγουν αυστηρότερα όρια (70%-75%) για δάνεια με εξασφάλιση ακίνητα που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία του δανειολήπτη ή αγοράζονται με σκοπό την εκμίσθωση (buy-to-let property). Η Κύπρος, π.χ., προβλέπει όριο 50% στον δείκτη δανείου προς αξία για πολυτελείς κατοικίες που αγοράζονται από εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα και η Ουγγαρία για δάνεια σε ξένο νόμισμα προς δανειολήπτες χωρίς αντιστάθμιση συναλλαγματικού κινδύνου.
Το όριο αυτό συνδυάζεται με όριο στον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα (dept service to income – DSTI) και σύμφωνα με την ΤΤΕ αποτελούν τις πιο δημοφιλείς επιλογές μεταξύ των μακροπροληπτικών μέτρων για τη δανειακή επιβάρυνση, ενώ το τρίτο συνηθέστερο μέτρο είναι το ανώτατο όριο στη διάρκεια ενός δανείου. Το όριο στον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα έχει θεσπιστεί από 11 χώρες και διαμορφώνεται σε επίπεδο μεταξύ 40% και 50%, ενώ μόνο τέσσερα κράτη-μέλη (Γαλλία, Ολλανδία, Ουγγαρία, Ρουμανία) επιλέγουν αυστηρότερα όρια, 35% ή χαμηλότερα. Στη χώρα μας το όριο αυτό, όπως προκύπτει από τις νέες εκταμιεύσεις, είναι 32%. Η Κύπρος προβλέπει το λιγότερο αυστηρό όριο, σε επίπεδο 80%, για δάνεια σε φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση ακίνητο που αποτελεί την κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του δανειολήπτη. Να σημειωθεί ότι ο δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα υπολογίζεται με βάση το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη (έπειτα από φόρους και υποχρεωτικές ασφαλιστικές – κοινωνικές εισφορές) και παραμετροποιείται με βάση ανάλυση ευαισθησίας σε αύξηση των επιτοκίων.