Την χαμηλή ζήτηση που παρουσιάζεται στη ζήτηση στεγαστικών δανείων αναζητούν τρόπους να αντιμετωπίσουν οι τράπεζες, οι οποίες επιχειρούν να προσελκύσουν νέους εν δυνάμει αγοραστές κατοικιών. Την ώρα που η ελληνική οικονομία έχει βελτιώσει σημαντικά τη θέση της, η μεγάλη άνοδος των επιτοκίων -ειδικά- τα τελευταία δύο χρόνια έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό κλίμα επιφυλακτικότητας στην πλευρά των υποψηφίων δανειοληπτών που φοβούνται ότι μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με μία απότομη και σημαντική μεταβολή των όρων της δανειακής τους σύμβασης.
Άλλωστε, ανάλογα παραδείγματα υπάρχουν σε σημαντικό ποσοστό στην ελληνική κοινωνία και αφορούν όσους έλαβαν δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο τα τελευταία χρόνια, και είδαν τις δόσεις που καλούνται να αποπληρώσουν να έχουν «εκτοξευτεί», οδηγώντας πολλούς εξ αυτών ακόμα και στη πώληση των κατοικιών τους, προκειμένου να απαλλαγούν από τον συγκεκριμένο βραχνά.
Σύμφωνα με τα μέσα επιτόκια που ανακοίνωσε η ΤτΕ, στα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια τα οποία έχουν διάρκεια άνω των 5 ετών σημειώθηκε αύξηση 2,4 ποσοστιαίων μονάδων, καθώς αυτά έφτασαν στο 4,4% τον Φεβρουάριο του 2024, από 2% τον Ιούνιο του 2022. Ακόμα, στα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια από 1 έως 5 έτη, τα επιτόκια αυξήθηκαν κατά 1,8 ποσοστιαίες μονάδες, καθώς έφτασαν στο 5,6% τον Φεβρουάριο του 2024 έναντι 3,9% τον Ιούνιο του 2022.
Οι τράπεζες από την πλευρά τους έχουν θέσει σε εφαρμογή προγράμματα προστασίας των συνεπών δανειοληπτών, ο προβληματισμός όμως δεν παύει να υφίσταται. Ως εκ τούτου, και προκειμένου να τονωθεί η αγορά των στεγαστικών δανείων, τα επιτελεία των τραπεζών σχεδιάζουν τις δικές τους κινήσεις προκειμένου να πειστούν περισσότεροι υποψήφιοι δανειολήπτες να περάσουν την πόρτα των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Η κατάσταση που ισχύει σήμερα
Αναιμικά έχει ξεκινήσει το 2024 για τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων, ακολουθώντας την τάση του 2023, όταν και σημειώθηκε πτώση ύψους 9,5%, με την αγορά να υποχωρεί στα επίπεδα του 1 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, βασικός λόγος της κατάστασης που έχει δημιουργηθεί είναι η σημαντικότατη αύξηση των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, η οποία την τελευταία διετία έφτασε τις 4,5 ποσοστιαίες μονάδες. Κάπως έτσι, οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα κινούνται σε «ρηχά νερα», αφού οι υποψήφιοι δανειολήπτες αισθάνονται ανασφάλεια τόσο με το ύψος των κυμαινόμενων, όσο και των σταθερών στεγαστικών δανείων.
Μάλιστα, σε ό,τι αφορά στα κυμαινόμενα επιτόκια, είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι σπανίως επιλέγονται στις αιτήσεις που πραγματοποιούνται, παρά τις διαβεβαιώσεις από τις τράπεζες ότι η υποχώρηση των ευρωπαϊκών επιτοκίων βρίσκεται «πρό των πυλών» και δεν αποκλείεται να πραγματοποιηθεί ακόμα και εντός του επόμενου τριμήνου.
Εντύπωση εξάλλου προκαλεί το γεγονός ότι, παρά τις μεγάλες αυξήσεις στα κόστη των κατοικιών, το μέσο ύψος στεγαστικών δανείων που εκταμιεύθηκε το 2023 ήταν στις 69 χιλιάδες ευρώ, καταγράφοντας σημαντική υποχώρηση σε σχέση με το 2022, όταν το αντίστοιχο νούμερο ήταν στην περιοχή των 79 χιλιάδων ευρώ. Μάλιστα, ακόμα και όσοι «τολμούν» το συγκεκριμένο βήμα, στη συντριπτική τους πλειοψηφία (και σε ποσοστό 97,4%) το κάνουν προκειμένου να αγοράσουν σπίτι για ιδιοκατοίκηση, καθώς μόλις το 2,6% των δανείων προορίζονται για αγορά επενδυτικού ακινήτου.
Την τάση των δανειοληπτών για ασφαλέστερες επιλογές μαρτυρά το ποσοστό 55% που διαλέγει δάνεια σταθερού επιτοκίου για χρονική περίοδο τουλάχιστον 10 ετών. Ακόμα, ποσοστό 17% των δανειοληπτών επέλεξαν δάνειο με σταθερό επιτόκιο για διάστημα 5 έως 10 ετών, ενώ σταθερό επιτόκιο για έως ένα έτος επέλεξε μόλις το 12% όσων έλαβαν στεγαστικό δάνειο.
Σημειώνεται ότι η μέση διάρκεια των στεγαστικών που εκταμιεύτηκαν το 2023 φτάνει στα 24 έτη.
Αναλυτικότερα, ποσοστό 20% των νέων δανειακών συμβάσεων έχουν διάρκεια έως 15 έτη, ποσοστό 37% έχουν διάρκεια από 15 έως 25 έτη, ποσοστό 38% έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη και, τέλος, ποσοστό 5% έχουν διάρκεια πάνω από 30 έτη.
Οι κινήσεις των τραπεζών
Για το 2024, οι προβλέψεις για τις νέες εκταμιεύσεις θα ήταν περίπου στα επίπεδα του 2023, δηλαδή κοντά στο 1-1,25 δισ. ευρώ.
Ποσό δηλαδή ανάλογο -ή ακόμα και λίγο πιο χαμηλό- από εκείνο των καταναλωτικών (και πολύ πιο ακριβών) δανείων. Όμως, επειδή εντός του έτους αναμένονται οι εκταμιεύσεις για επιτυχημένες αιτήσεις του προγράμματος «Σπίτι μου», ορατό είναι το ενδεχόμενο το συνολικό ποσό των νέων εκταμιεύσεων να φτάσει ακόμα και στο1,5 δισ. ευρώ.
Προκειμένου να μπορέσουν να κρατήσουν το ενδιαφέρον «ζωντανό» και μετά την ολοκλήρωση του προγράμματος «Σπίτι μου», οι τράπεζες έχουν αποφασίσει να προχωρήσουν σε μία σειρά «χαλάρωσης» των κριτηρίων χορήγησης δανείων. Σε αυτά συμπεριλαμβάνεται η μείωση της ίδιας συμμετοχής σε ποσοστό μέχρι και 10%, η αύξηση του ποσοστού της δόσης μέχρι το 50% του εισοδήματος, η δυνατότητα επιλογής μεγαλύτερης διάρκειας αποπληρωμής που φτάνει μέχρι και τα 40 χρόνια, η προσφορά σταθερών, και πιο χαμηλών επιτοκίων, οι ειδικές προβλέψεις για νεαρότερες ηλικίες αλλά και οι ευνοϊκότεροι όροι, όπως τα μικρότερα έξοδα εξέτασης φακέλου, τα χαμηλότερα ασφάλιστρα, η απουσία «πέναλτι» σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης και άλλα.
Έχοντας υιοθετήσει αρκετά στοιχεία από το πρόγραμμα «Σπίτι μου», η Εθνική Τράπεζα ανακοίνωσε το πρόγραμμα «Το Πρώτο μου Σπίτι», το οποίο καλύπτει μέχρι και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Η διάρκεια αποπληρωμής είναι έως και 40 έτη, ενώ η συμμετοχή της τράπεζας μπορεί να φτάσει έως και τα 350.000 ευρώ. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα απευθύνεται για νέους ανθρώπους ηλικίας έως 45 ετών, ενώ προσφέρεται η επιλογή σταθερού επιτοκίου, από μόλις 3%.
Οι υπόλοιπες τράπεζες ετοιμάζουν επίσης νέα στεγαστικά δάνεια, τα οποία χρησιμοποιούν και προσαρμόζουν ανάλογα με τη στρατηγική τους αρκετά χαρακτηριστικά του προγράμματος «Σπίτι μου», όπως άλλωστε και της Εθνικής.
Από την πλευρά της, η Eurobank έχει στα «σκαριά» ανάλογο προϊόν, σε συνεργασία με την ΕΤΕ, το οποίο θα προορίζεται για την αγορά της πρώτης κατοικίας νέων. Η χρηματοδότηση και σε αυτή τη περίπτωση μπορεί να φτάσει έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, ενώ θα προσφέρεται προνομιακό επιτόκιο και ευέλικτοι όρους. Και η Alpha Bank αναμένεται να «μπει στον χορό», καθώς θα προσφέρει δάνειο το οποίο θα καλύπτει ποσοστό άνω του 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου αλλά και παράπλευρα έξοδα που σχετίζονται με αυτήν. Στον αντίποδα, Πειραιώς και Attica εξετάζουν μεν δικές τους ενδεχόμενες κινήσεις, από την πλευρά τους όμως θεωρούν ότι ήδη διαθέτουν ανταγωνιστικά προγράμματα απόκτησης στέγης. Τέλος, η Optima Bank ενδέχεται να επανεξετάσει τα κριτήρια χορήγησης δανείων.
Αξίζει να σημειωθεί ότι πρόσφατα η Τράπεζα της Ελλάδος έθεσε ως ανώτερο όριο τραπεζικής χρηματοδότησης το 90% της εμπορικής αξίας, για δανειολήπτες που λαμβάνουν δάνειο για πρώτη φορά, με το ποσοστό να «πέφτει» στο 80% για τους υπόλοιπους. Ακόμα, καθορίστηκε ως ανώτατο ποσοστό δόσης το 50% σε σχέση με το εισόδημα, το οποίο μειώνεται στο 40% για όσους έχουν ήδη άλλο δάνειο. Ουσιαστικά λοιπόν, τα όρια που τέθηκαν είναι υψηλότερα από αυτά που ισχύουν στην αγορά, και φτάνουν στο 62% ως μέσο ποσοστό χρηματοδότησης και 34% στη δόση προς το εισόδημα. Αν αυτό φτάνει για να τονωθεί μία αγορά σε ύφεση, μένει να φανεί από τον χρόνο…