Συνεχίζεται και το 2024 η επιβολή ανώτατου ορίου στις αναπροσαρμογές μισθωμάτων την ώρα που στην κατοικία τα ενοίκια αυξάνονται συνεχώς. Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ ο νόμος του υπουργείου Ανάπτυξης μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται η διάταξη που προβλέπει ότι αύξηση έως 3% σε σχέση με το 2023 στις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2024. Ανάλογο πλαφόν είχε εφαρμοστεί και φέτος, αλλά και το 2022.
Η χρονική επέκταση του πλαφόν στις αυξήσεις ενοικίων έγινε με το επιχείρημα της προστασίας των επαγγελματικών μισθωμάτων από την μεγάλη αύξηση του πληθωρισμού.
Η αντίδραση της ΠΟΜΙΔΑ
Μέσω της ΠΟΜΙΔΑ οι ιδιοκτήτες υποστηρίζουν πως «η ρύθμιση αυτή είναι μια απαράδεκτη παρέμβαση αντικοινωνικού χαρακτήρα αφού στρέφεται εναντίον της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας, μονομερής και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία πλέον μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη τη μεγάλη ιδιοκτησία και το Δημόσιο!». Θεωρούν δε ότι το πλαφόν στις αυξήσεις των ενοικίων και η αναγκαστική παράταση της διάρκειας των μισθώσεων αυτών επαναφέρει από το παράθυρο το “Ενοικιοστάσιο”, που ίσχυσε επί δεκαετίες στη χώρα.
Υπενθυμίζεται ότι από τη ρύθμιση αυτή εξαιρούνται οι μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,
β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,
γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.
δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους.
Με εγκύκλιο που εξέδωσε η ΠΟΜΙΔΑ απαντά στα συχνότερα ερωτήματα που τίθενται από ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων όλης της χώρας σχετικά με τη ρύθμιση αυτή. Τα 3 συχνότερα ερωτήματα είναι τα εξής:
1.Ποιες κατηγορίες μισθώσεις εξαιρεί ο ίδιος ο νόμος από την εφαρμογή της;
Από τη ρύθμιση αυτή εξαιρούνται οι μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,
β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,
γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.
δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους.
2. Σε ποιες περιπτώσεις ο εκμισθωτής θα μπορούσε να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος;
Όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης είναι σε κάθε περίπτωση επιτρεπτή. Ωστόσο, η περίπτωση που θα μπορούσε κατά την άποψή μας να διεκδικηθεί δικαστικώς υψηλότερη συμβατική αύξηση μισθώματος συνίσταται μόνο αν σε μια επαγγελματική μίσθωση το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή της διάταξης σε βάρος του εκμισθωτή μιας τέτοιας μίσθωσης καταλήγει να είναι ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, και ως εκ τούτου μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά τουλάχιστον η συμφωνημένη αναπροσαρμογή.
Περαιτέρω κατά την άποψή μας, μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3% χωρίς μάλιστα δικαστική απόφαση στις εξής περιπτώσεις:
*Αν σε μια επαγγελματική μίσθωση συμφωνήθηκε κατά την έναρξή της, πόσο θα είναι το κανονικό μίσθωμα, πλην όμως για διευκόλυνση του μισθωτή κατά την αρχική εγκατάστασή του στο μίσθιο και την κατάλληλη διαμόρφωσή του από αυτόν, με ειδική γραπτή συμφωνία καθορίστηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα για ένα μικρό και μόνον διάστημα, μετά από το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα ισχύσει το κανονικό (αγοραίο), σημαντικά μεγαλύτερο, μίσθωμα.
*Όταν λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να αφορά το μίσθωμα της νέας μίσθωση που θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Αν θεωρήσουμε ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ο εκμισθωτής ακινήτου με παλαιό και πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν θα έχει άλλη λύση παρά να εξώσει τον υπάρχοντα μισθωτή του προκειμένου να το εκμισθώσει σε τρίτον με απολύτως ελεύθερο μίσθωμα, οπότε η διάταξη αυτή θα βλάψει τελικά αντί να προστατεύσει τους μισθωτές!
3. Αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνήσουν από κοινού σε καταβολή αύξησης σε υψηλότερο ποσοστό, πως κατοχυρώνεται ο εκμισθωτής ότι ο ενοικιαστής δεν θα αλλάξει γνώμη και ζητήσει να του επιστραφεί η να συμψηφιστεί το υπερβαλλόντως καταβληθέν ποσό;
Η διάταξη περί του «πλαφόν» 3% αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα νομικού κανόνα «ενδοτικού δικαίου», και όχι «δημόσιας τάξης». Η διάταξη αυτή δεν έχει καμιά σχέση με το αλήστου μνήμης «θεμιτό μίσθωμα» των μισθώσεων κατοικιών του 1978, η υπέρβαση του οποίου αποτελούσε και ποινικό αδίκημα!. Για να είναι έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη μια τέτοια συμφωνία, θα πρέπει κατά την άποψή μας να υπάρχουν τα εξής χαρακτηριστικά:
* Να υπάρχει έγγραφη συμφωνία στην οποία να αναφέρεται ότι οι συμβαλλόμενοι τελούν εν γνώσει της ύπαρξης του περιορισμού αυτού και ότι ο μισθωτής παραιτείται από το δικαίωμα της διεκδίκησης επιστροφής κάθε ποσού που υπερβαίνει το 3%.
* Η συμφωνία αυτή να είναι μεταγενέστερη από την ημέρα δημοσίευσης της παραπάνω διάταξης που αφορά το οικείο ημερολογιακό έτος. Η βεβαιότητα της μεταγενέστερης χρονολογίας της συμφωνίας αυτής σήμερα εξασφαλίζεται αυτόματα είτε μέσω της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων της στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ, είτε με ρητή αναφορά στο έγγραφο της επίμαχης ισχύουσας διάταξης (Αρ. Νόμου, άρθρο, παράγραφος, ΦΕΚ).
* Και στις δύο περιπτώσεις, η σχετική συμφωνία είναι απόλυτα νόμιμη και απρόσβλητη, γιατί ως γνωστόν, η βεβαιωμένα μεταγενέστερη παραίτηση από κάθε είδους δικαιώματα στις μισθώσεις αυτές είναι έγκυρη αν συμπεριλαμβάνεται σε έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.
* Σε κάθε περίπτωση, άποψή μας είναι ότι μετά τη δήλωση στην φορολογία εισοδήματος του ανωτέρω ποσού από τον εκμισθωτή, είναι εντελώς ανεπιεικές να γίνει δεκτό αίτημα του ενοικιαστή για επιστροφή κάθε ποσού που υπερβαίνει το πλαφόν του 3%, δεδομένου του γεγονότος ότι η Εφορία καταλογίζει φόρο επί του δηλωθέντος μισθώματος, ακόμα κι αν αυτό υπερβαίνει το προβλεπόμενο από την παραπάνω διάταξη, χωρίς στη συνέχεια να έχει ο φορολογούμενος ιδιοκτήτης ουσιαστική και αποτελεσματική δυνατότητα να διεκδικήσει την διαφορά του αναλογούντος φόρου που του καταλογίστηκε.