Τι συμβαίνει με τα στεγαστικά: Γιατί δεν δανείζουν για ακίνητα οι τράπεζες

Κατά την πενταετία 2019 – 2023, που οι χρηματοδοτήσεις έχουν επανέλθει σε θετικό έδαφος, οι τράπεζες έχουν προχωρήσει σε καθαρές χρηματοδοτήσεις προς επιχειρήσεις ύψους 24,57 δισ. ευρώ ενώ στο ίδιο διάστημα οι καθαρές ροές νέων στεγαστικών δανείων διαμορφώνονται σε -6,8 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι οι καθαρές ροές περιλαμβάνουν τις νέες χορηγήσεις μείον τις αποπληρωμές παλαιότερων δανείων. Έτσι, σε ό,τι αφορά τη στεγαστική πίστη, τα νέα δάνεια που χορηγήθηκαν για την αγορά κατοικιών την τελευταία 5ετία ήταν κατά 6,8 δισ. μικρότερα των δανείων που αποπληρώθηκαν στο ίδιο διάστημα.

Στελέχη τραπεζών αποδίδουν την εικόνα αυτή στο γεγονός ότι η ζήτηση από νοικοκυριά παραμένει χαμηλή αλλά και στο γεγονός ότι πριν το 2010 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών είχαν διαμορφωθεί σε υπερβολικά υψηλά επίπεδα, που δεν είναι δυνατό να αναπληρωθούν στο νέο οικονομικό περιβάλλον όπως έχει διαμορφωθεί μετά την κρίση.

Ωστόσο δεν συμφωνούν όλοι με αυτή την αιτιολόγηση των τραπεζών για την χαμηλή πτήση των στεγαστικών. Αρκετοί υπογραμμίζουν ότι η πιστωτική συρρίκνωση στην στεγαστική πίστη, που το 2023 διαμορφώθηκε σε -3,5%, οφείλεται στα υπερβολικά αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια που έχουν θέσει οι τράπεζες και τα οποία εξ ορισμού οδηγούν στην απόρριψη πολλών αιτήσεων.

Η εξέλιξη των στεγαστικών δανείων και του συνόλου των δανείων 2010 – 2023

Σημ.: Από τον Μάρτιο 2019, τα δάνεια προς τις ναυτιλιακές εταιρείες με καταστατική έδρα στο εξωτερικό δεν περιλαμβάνονται πλέον στη χρηματοδότηση της εγχώριας οικονομίας, αλλά αναταξινομήθηκαν στις λοιπές χώρες. Επίσης τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια σταδιακά βρέθηκαν εκτός τραπεζικών ισολογισμών και μεταβιβάστηκαν σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.

«Όχι» από τις τράπεζες στα στεγαστικά

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), τα στεγαστικά δάνεια που έχουν χορηγήσει οι εμπορικές τράπεζες αντιστοιχούν στο 61,6% της αξίας των κατοικιών, ενώ στο 27,2% των εκταμιεύσεων ο δείκτης ήταν μικρότερος ή ίσος με 50%, δηλαδή οι τράπεζες χρηματοδοτούν λιγότερο από το ήμισυ της αξίας ενός ακινήτου. Σε ό,τι αφορά τις δαπάνες εξυπηρέτησης των δανείων σε ετήσια βάση, αυτές ήταν μόλις 24,2% του εισοδήματος του δανειολήπτη.

Τα υπερβολικά αυστηρά κριτήρια που έχουν θέσει οι τράπεζες για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων αποτυπώνονται ανάγλυφα στην πρόσφατη παρέμβαση της ΤτΕ η οποία έθεσε όρια για τις χρηματοδοτήσεις στεγαστικών δανείων, τα οποία είναι σχεδόν 50% υψηλότερα από αυτά που εφαρμόζουν σήμερα οι τράπεζες!

Δεν είναι καθόλου συνηθισμένο ο επόπτης, που παραδοσιακά ακολουθεί λίαν συντηρητικές πολιτικές, να θεσπίζει όρια χρηματοδοτήσεων που είναι σημαντικά υψηλότερα από αυτά που ακολουθούν στην πράξη οι εμπορικές τράπεζες. Σύμφωνα με απόφαση της ΤτΕ, από 1.1.2025 οι τράπεζες δεν θα επιτρέπεται να χρηματοδοτούν πάνω από το 80% – 90% της αξίας της κατοικίας και δεν θα πρέπει να δίνουν δάνεια που το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησής τους υπερβαίνει το 40% – 50% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη. Σημειώνεται ότι πιο ελαστικά όρια θα ισχύουν για όσους χρηματοδοτούνται για πρώτη φορά για την αγορά κατοικίας και πιο αυστηρά για όσους έχουν ήδη πάρει κάποιο στεγαστικό δάνειο.

Τα παραπάνω ανώτατα όρια που θεσπίζει η ΤτΕ είναι κατά πολύ υψηλότερα αυτών που εφαρμόζουν σήμερα οι τράπεζες (χρηματοδότηση 62% της αξίας του ακινήτων, δαπάνες εξυπηρέτησης ετησίως που αντιστοιχούν στο 24% το εισοδήματος του δανειολήπτη) και φαίνεται ότι αποτελούν μια έμμεση πλην σαφέστατη αποδοκιμασία του επόπτη για την τρέχουσα πολιτική των εμπορικών τραπεζών αναφορικά με τα στεγαστικά δάνεια.

Με τη στάση τους και τα αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια που έχουν θέσει οι εμπορικές τράπεζες ουσιαστικά επιλέγουν να μην χορηγούν στεγαστικά δάνεια, παρά μόνο σε αυστηρά επιλεγμένους δανειολήπτες.

Η άρνηση αυτή αν και σε πρώτη ανάγνωση μοιάζει αντιφατική –ποια τράπεζα δεν θέλει να χορηγεί δάνεια και μάλιστα στεγαστικά που συνοδεύονται από εμπράγματη εξασφάλιση- εξηγείται εύκολα: οφείλεται στην εκτόξευση των «κόκκινων» δανείων στο 50% κατά την κρίση, στο πάγωμα των πλειστηριασμών που ακολούθησε και τις διαρκείς πολιτικές παρεμβάσεις για την προστασία των δανειοληπτών που οδήγησαν στην απαξίωση της εμπράγματης εξασφάλισης, δηλαδή της προσημείωσης του ακινήτου ως εγγύησης για την εξασφάλιση αποπληρωμής του στεγαστικού δανείου. Πρακτικά, τα προηγούμενα χρόνια οι τράπεζες δεν μπορούσαν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση και ακόμα οι πλειστηριασμοί αντιμετωπίζουν πολλά εμπόδια.

Οι τράπεζες επιλέγουν να διοχετεύουν τη ρευστότητά τους σε επιχειρηματικά δάνεια, και μάλιστα σε μεγάλες επιχειρήσεις, με μικρές πιθανότητες αθέτησης και όχι σε στεγαστικά όπου αν κάτι πάει στραβά οι τράπεζες θα εμπλακούν σε ένα νομικό μαραθώνιο, θα συναντήσουν μεγάλες δυσκολίες στην υλοποίηση αναγκαστικής εκτέλεσης (πλειστηριασμό) ενώ επιπλέον θα βρεθούν στο επίκεντρο αρνητικής δημοσιότητας.