Από την αξιολόγηση της ΕΚΤ διαπιστώθηκαν αρκετές περιπτώσεις μη συμμόρφωσης προς τις κατευθυντήριες γραμμές της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής (European Bank Authority) για τη χορήγηση και παρακολούθηση των δανείων, μεταξύ άλλων και αναφορικά με τις διαδικασίες αποτίμησης των εξασφαλίσεων.
Επίσης, οι αξιολογήσεις έδειξαν ότι οι τράπεζες θα πρέπει να στραφούν στην προληπτική λήψη διορθωτικών μέτρων, όπως τονίζεται στην ετήσια έκθεση της ΕΚΤ για την εποπτική δραστηριότητα.
Περιορισμένη ικανότητα
Εστιάζοντας συγκεκριμένα στα χαρτοφυλάκια δανείων προς τα νοικοκυριά, η στοχευμένη αξιολόγηση της χορήγησης δανείων για οικιστικά ακίνητα διαπίστωσε ότι οι τράπεζες παρουσιάζουν περιορισμένη ικανότητα πρόβλεψης και διαφοροποίησης κινδύνων τόσο κατά την έκδοση όσο και κατά την τιμολόγηση.
Στη στοχευμένη αξιολόγηση συμμετείχε δείγμα 34 σημαντικών ιδρυμάτων με ουσιώδη χαρτοφυλάκια, συμπεριλαμβανομένων ανοιγμάτων στον τομέα των οικιστικών ακινήτων.
Διαπιστώθηκαν αρκετές περιπτώσεις μη συμμόρφωσης προς τις κατευθυντήριες γραμμές της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής (European Bank Authority) για τη χορήγηση και παρακολούθηση των δανείων, μεταξύ άλλων και αναφορικά με τις διαδικασίες αποτίμησης των εξασφαλίσεων.
Με αφορμή τη θέσπιση ανώτατων ορίων που θέτει από 1/1/2025 η Τράπεζα της Ελλάδος για τον ανώτατο όρια για τα στεγαστικά δάνεια σύμφωνα με τα οποία το δάνειο δεν μπορεί να ξεπερνά το 80%-90% της αξίας του ακινήτου (το υπόλοιπο ποσοστό καλύπτεται από ίδια κεφάλαια) και η δόση του 40%-50% του μηνιαίου εισοδήματος, υπενθυμίζεται ότι βάσει των κατευθυντήριων γραμμών της EBA οι τράπεζες θα πρέπει να ακολουθούν τόσο τις γενικές διατάξεις για τη χορήγηση δανείων στους καταναλωτές, όσο και εκείνες που αφορούν ειδικά στη χορήγηση δανείων για ακίνητη περιουσία που προορίζεται για κατοικία.
Οι κανόνες
Ειδικότερα, οι γενικοί κανόνες προβλέπουν ότι τα ιδρύματα και οι πιστωτικοί φορείς θα πρέπει να αξιολογούν την ικανότητα και τις προοπτικές του δανειολήπτη να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη δανειακή σύμβαση, καλύπτοντας ιδίως μια αξιολόγηση της ικανότητας πηγής εξόφλησης του δανειολήπτη, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες του δανείου, όπως η φύση, η προθεσμία και το επιτόκιο.
Και κατά την αξιολόγηση του δανειολήπτη να εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη σχετικοί παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη σημερινή και μελλοντική ικανότητα εξόφλησης του δανειολήπτη και θα πρέπει να αποφεύγουν να προκαλούν αδικαιολόγητες δυσκολίες και υπερχρέωση.
Στους παράγοντες αυτούς θα πρέπει να περιλαμβάνονται και άλλες υποχρεώσεις εξυπηρέτησης, η εναπομένουσα διάρκεια, τα επιτόκιά τους και τα ανεξόφλητα ποσά, καθώς και η συμπεριφορά εξόφλησης καθώς και άμεσα συσχετιζόμενοι φόροι και ασφάλιστρα, εφόσον τα στοιχεία αυτά είναι γνωστά.
Ωστόσο, για δάνειο που αφορά κατοικία, όταν κρίνεται σκόπιμο, ιδίως σε περιπτώσεις δανειοληπτών που είναι αυτοαπασχολούμενοι ή έχουν εποχικό ή άλλο μη σταθερό εισόδημα, τα ιδρύματα και οι πιστωτικοί φορείς θα πρέπει να διεξάγουν εύλογες έρευνες και να λαμβάνουν εύλογα μέτρα για την επαλήθευση των πληροφοριών σχετικά με την πηγή εξόφλησης.
Εάν η διάρκεια του δανείου επεκτείνεται πέραν της αναμενόμενης ηλικίας συνταξιοδότησης του δανειολήπτη, τα ιδρύματα και οι πιστωτικοί φορείς θα πρέπει να λάβουν δεόντως υπόψη την επάρκεια της πιθανής πηγής εξόφλησης και της ικανότητας του δανειολήπτη να συνεχίσει να εκπληρώνει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη δανειακή σύμβαση κατά την περίοδο συνταξιοδότησης.
Το παράδειγμα της Ελλάδας
Στην περίπτωση της Ελλάδας αν λάβουμε υπόψη μας τα τρομακτικά ποσοστά ανεργίας την περίοδο της δεκαετούς κρίσης και τις μισθολογικές απώλειες που θα αργήσουν να αποκατασταθούν, γίνεται εύκολα αντιληπτό ότι η παράμετρος «σύνταξη» είναι καθοριστική για τους +50 που προσφεύγουν σε τραπεζικό δανεισμό διάρκειας άνω των 15 ετών για αγορά κατοικίας. Και αυτή η ίδια παράμετρος είναι καθοριστική και για τις ρυθμίσεις υφιστάμενων δανείων.
Επίσης, ιδρύματα και οι πιστωτικοί φορείς πρέπει:
- να πραγματοποιήσουν εύλογες προβλέψεις για δεσμευμένες και άλλες μη προαιρετικές δαπάνες, όπως οι τρέχουσες υποχρεώσεις του δανειολήπτη, συμπεριλαμβανομένης της δέουσας τεκμηρίωσης και εξέτασης των εξόδων διαβίωσης του δανειολήπτη
- να διεξάγουν αναλύσεις ευαισθησίας που να αντανακλούν πιθανά αρνητικά συμβάντα στο μέλλον, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης του εισοδήματος, της αύξησης των επιτοκίων σε περιπτώσεις δανειακών συμβάσεων κυμαινόμενου επιτοκίου, αρνητικής απόσβεσης του δανείου λόγω καταληκτικών πληρωμών οι οποίες αντιστοιχούν στο μεγαλύτερο ή και σε όλο το ποσό της πληρωμής (balloon payments) ή αναβολών σε πληρωμές κεφαλαίου ή τόκων.
Σε ότι αφορά την εξασφάλιση σε περίπτωση εξασφαλισμένων πιστοδοτήσεων (όπως τα στεγαστικά δάνεια) σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις:
«Η εξασφάλιση από μόνη της δεν πρέπει να αποτελείται κυρίαρχο κριτήριο για την έγκριση του δανείου και δεν μπορεί από μόνη της να δικαιολογήσει την έγκριση οποιαδήποτε δανειακής σύμβασης.
Η εξασφάλιση θα πρέπει να θεωρείται ως η δεύτερη διέξοδος του ιδρύματος σε περίπτωση αθέτησης ή σημαντικής επιδείνωσης του προφίλ κινδύνου και όχι η κύρια πηγή εξόφλησης, με εξαίρεση το πότε η δανειακή σύμβαση προβλέπει ότι η εξόφληση του δανείου βασίζεται στην πώληση του περιουσιακού στοιχείου που έχει δεσμευτεί ως εξασφάλιση ή υπό μορφή ρευστοποιήσιμης εξασφάλισης».